«Группа ЛСР»

Один из крупнейших девелоперов России
Михаил Болдов
Частный инвестор, автор блога о финансах и инвестициях

«Группа ЛСР» — крупная строительная корпорация, занимающаяся строительством и продажей недвижимости, производством строительных материалов. Основная деятельность сосредоточена в Санкт-Петербурге, также группа работает в Москве и Екатеринбурге.

Компания ведёт бизнес в отрасли, которая в настоящий момент переживает затяжной кризис. Основными факторами, влияющими на спрос на рынке недвижимости, являются реальные доходы населения, а также ставки по ипотеке.

Согласно официальным данным о реально располагаемых доходах населения, с 2014 года идёт тенденция к снижению этого показателя. 

При этом начиная с 2015 года Центральный банк РФ планомерно снижал ставку с 17% до 7,25%, что позитивно сказывалось на доступности ипотечного кредитования.

Средняя ставка по ипотеке в России

В первом полугодии 2018 года было выдано более 663 тысяч ипотечных кредитов.

Но 14 сентября 2018 года ставка впервые была увеличена до 7,50% с вероятностью дальнейшего повышения в случае роста инфляции. Это может привести к снижению спроса на покупку жилья в кредит.

На текущий момент доля ипотечных сделок в продажах «ЛСР» составляет около 50%. 

Организационная структура 

Структурные подразделения компании формируются по принципу основной деятельности и по регионам присутствия.

По итогам 2017 года группа передала заказчикам более 920 000 м2 сборных ж/б домов, большая часть этого объёма (около 65%) была реализована в Санкт-Петербурге. 

Объём строительно-монтажных работ регионах присутствия, %

На сегодня в составе компании: три домостроительных комбината; заводы по выпуску щебня, кирпича, газо- и железобетонных изделий; бетонорастворные центры; карьеры и большой парк строительной техники, в том числе 165 башенных кранов.

Производство строительных материалов дочерними компаниями корпорации в 2017 году 

По оценке независимой компании Knight Frank рыночная стоимость портфеля недвижимости «ЛСР» на 31.12.2017 г. составляет более 185 млрд рублей.

При этом активы компании диверсифицированы по ценовым сегментам: основные предложения находятся в сегментах масс-маркет (доступное жильё) и бизнес-класс (более дорогой сегмент), некрупные доли в сегментах элитной и коммерческой недвижимости.

Чистая продаваемая площадь в 2017 году составила 8 597 тыс. м2, из них 6 285 тыс. м2 приходится на сегмент масс-маркет. 

Чистая продаваемая площадь, %

В рублёвом эквиваленте сегменты масс-маркета и бизнес-класса оцениваются примерно одинаково (40,9% и 37,8% соответственно) из-за более высокой рыночной стоимости квадратного метра в недвижимости бизнес-класса.

Рыночная стоимость, млрд рублей

Галерея объектов «Группы ЛСР» в различных сегментах из годового отчёта компании 

Бизнес-центры в Москве
Элитный сегмент
Элитный сегмент
Бизнес-класса
Бизнес-класса
Масс-маркет
Масс-маркет
Коммерческая недвижимость
Бизнес-центры в Москве
Элитный сегмент
Элитный сегмент
Бизнес-класса
Бизнес-класса
Масс-маркет
Масс-маркет
Коммерческая недвижимость
Бизнес-центры в Москве

Структура акционерного капитала на 31.12.2017 г. 

Основным контролирующим акционером с долей владения более 60% является основатель компании Молчанов Андрей Юрьевич. С мая 2015 года по август 2018 года он занимал должность генерального директора, сейчас уступил этот пост Максиму Соколову, бывшему министру транспорта.

Менеджменту компании принадлежит 5,48% акций, а 34,48% находятся в свободном обращении.

Финансовые показатели «Группы ЛСР»

Динамика активов «Группы ЛСР»

Корпорация в последние пять лет значительно увеличила активы, основной рост пришёлся на 2016 год. 

Структура активов 

Капитал и обязательства «Группы ЛСР»

Компания имеет высокий уровень закредитованности (около 69% в 2017 году), что связано со спецификой деятельности - строительство в основном осуществляется на деньги дольщиков.

Структура долговых обязательств группы на конец 2017 года

Большая часть обязательств компании (около 79%) — долг перед банками в виде кредитов и займов, ещё примерно 21% — рублёвые облигации, и менее процента занимают задолженности по лизингу. Практически весь долг компании номинирован в рублях.

Основные погашения долга группой приходятся на ближайшие три года.

Выручка «Группы ЛСР» 

Выручка показывает растущую динамику и оказалась рекордной в 2017 году. 

Чистая прибыль и операционная прибыль «Группы ЛСР» за 5 лет 

Чистая и операционная прибыли так же оказались рекордными в 2017 году. При этом показатели прибыли имеют очень неровную динамику на протяжении последней пятилетки. 

Денежный поток «Группы ЛСР» 

Денежный поток значительно вырос по итогам 2017 года.

История дивидендных выплат

Дивидендная политика «Группы ЛСР», утверждённая в 2014 году, предполагает выплату не менее 20% от чистой прибыли по МСФО, хотя фактически в последние годы компания платила значительно больше, около 80% от чистой прибыли. С 2015 по 2017 г. группа стабильно платила 78 рублей на акцию. 

Основные риски инвестирования в акции «Группы ЛСР»

Региональные риски

«Группа ЛСР» ведёт основную деятельность в трёх регионах: Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге. На долю бизнеса, сосредоточенного в Санкт-Петербурге, приходится около 65% всего объёма строительства. Поэтому, насколько эффективно компания сможет вести свою деятельность, во многом зависит от конъюнктуры внутри регионов присутствия: насколько стабильными будут микро- и макроэкономические условия, платежеспособность населения, политическая и социальная ситуация.

Правовые и законодательные риски

В настоящий момент проводится значительная реформа в строительном секторе: меняется законодательная база, существенно ограничиваются возможности строительных компаний по привлечению к финансированию строек за счёт средств дольщиков, ужесточаются требования к застройщикам со стороны государства. Кроме этого, необходимо учитывать увеличение налогового бремени и сложности с лицензированием деятельности. Всё это может оказать значительное влияние на рынок в целом и на деятельность «Группы ЛСР» в частности.

Отраслевые риски

Строительный рынок очень цикличен и подвержен значительным колебаниям цен на недвижимость, строительные материалы и услуги. Это прямым образом влияет на работу «ЛСР» и её финансовые результаты. Кроме того, изменение сроков согласования и получения разрешительных документов, увеличение сроков реализации проектов может нанести существенный финансовый и репутационный ущерб.

Рост конкуренции

Рынок недвижимости традиционно считается одним из самых конкурентных. Такой большой участник как «Группа ЛСР» может не успевать за быстро меняющимися технологиями, модой и потеряет свою долю на рынке. Многое зависит от востребованности того формата недвижимости, который предлагает компания, а также от того, насколько хорошо она умеет находить и заинтересовывать своих клиентов.

Финансовые риски

Рост процентной ставки может сказаться на возможностях группы обслуживать собственный долг, кроме того, может привести к увеличению просрочек по дебиторской задолженности среди контрагентов и клиентов. Рост валютного курса может сказаться на стоимости лизинга, ценах на импортное оборудование, которое компания закупает для своей деятельности. Удорожание арендной платы, рост расходов на зарплаты может сократить прибыли группы.

Риск недружественной политики по отношению к миноритарным акционерам

Одним из важных факторов привлекательности акций «Группы ЛСР» в последние годы были высокие выплаты дивидендов, больше, чем можно было платить согласно дивидендной политике. Уменьшение или отказ от дивидендных выплат может негативно отразится на цене акции и на возможности миноритарного акционера получать живые деньги в виде дивидендов. Менеджмент группы может начать недружественную политику по отношению к миноритарным акционерам, либо действовать в интересах исключительно мажоритарного акционера. Возможные ошибки в управлении компанией и неверное распределение денежных потоков могут привести к снижению стоимости компании и рентабельности бизнеса.