Меню
Меню

Группа «Эталон»

Один из крупнейших российских застройщиков и девелоперов
Михаил Болдов
Частный инвестор, автор блога о финансах
и инвестициях

«Эталон» (ETALON GROUP PLC) — вертикально интегрированная компания, основной деятельностью которой является строительство и реализация жилой недвижимости в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Компания была основана в 1987 году и с тех пор ввела в эксплуатацию около 7 млн м2 недвижимости.

Источник: сайт компании «Эталон»
Обзор рынка

Компания «Эталон» ведёт свою деятельность на ключевых территориях с точки зрения деловой активности и покупательного спроса в нашей стране. При этом компания делает акцент на среднем ценовом сегменте недвижимости, строя жильё улучшенного эконом-, комфорт- и бизнес-классов, поскольку именно на них приходится 60–70% потенциального спроса в регионах присутствия.

По данным Росстата, темп роста населения в Москве и Санкт-Петербурге в период с 2010 по 2019 гг. составил 1,2% и 1% соответственно, в то время как прирост по всей России составил лишь 0,3%. При этом уровень безработицы в столичных городах значительно ниже, чем в среднем по стране, а размер зарплат выше, что создаёт стабильный спрос.

В среднем в нашей стране на одного человека приходится 26 м2 жилой недвижимости, но в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель ниже и составляет 19 м2 и 25 м2 соответственно. При этом в России достаточно старый жилой фонд, возраст менее 25 лет лишь у 26% жилья.

В целом, отрасль стагнирует на фоне общего экономического спада и падения реально располагаемых доходов населения. Однако по итогам 2019 г. впервые была зафиксирована положительная динамика. За год в эксплуатацию было введено 79,4 млн м2 жилой недвижимости.

Динамика ввода недвижимости в эксплуатацию, млн м2

В начале 2020 г. строительная отрасль столкнулась с новым кризисом из-за пандемии, девальвации рубля и падения цен на углеводороды. Это привело к резкому снижению деловой активности и покупательной способности населения. Однако спрос поддержали субсидии со стороны государства, а также падение ставок, что сделало ипотечное кредитование более доступным.

В период введения ограничительных мер, направленных на нераспространение коронавируса, компания «Эталон» запустила сервис онлайн-продаж. Однако пришлось временно приостановить работу на строительных площадках в московском регионе, хотя строительство в Санкт-Петербурге не прекращалось, поскольку там меры были не столь жёсткими.

Обзор бизнеса

Компания «Эталон» представляет собой вертикально интегрированный бизнес, который реализует все стадии инвестиционно-строительного процесса — от выбора и освоения земельного участка под строительства и проектно-изыскательских работ до реализации и ввода в эксплуатацию недвижимости, а также последующего сервисного обслуживания готовых объектов.

Источник: сайт компании «Эталон»

Портфель компании на начало 2020 г. включает 33 проекта в Москве и Санкт-Петербурге общей площадью 5,5 млн м2, а также 24,9 тыс. парковочных мест.

За 2019 год компанией было заключено 12,04 тыс. договоров с клиентами, что оказалось чуть, меньше, чем в 2018 г., когда был зафиксирован рекорд по данному показателю.

Количество заключённых договоров

Источник: годовой отчёт компании «Эталон»

При этом показатель ввода в эксплуатацию на протяжении последних лет демонстрирует растущую динамику. По итогам 2019 г. были введены в эксплуатацию рекордные 622 тыс. м2.

Динамика ввода недвижимости в эксплуатацию, тыс. м2

Источник: годовой отчёт Группы «Эталон»

Средняя цена квадратного метра недвижимости, реализованного компанией «Эталон», неуклонно растёт на фоне общей инфляции и снижения процентных ставок и по итогам 2019 г. составила 149 тыс. руб.

Средняя цена квадратного метра недвижимости, тыс. руб.

Источник: годовой отчёт компании «Эталон»

Рост цен и площади недвижимости, вводимой в эксплуатацию, положительно сказываются на общей динамике продаж. В 2019 г. объём продаж достиг 77,6 млрд руб., что стало рекордным результатом для компании.

Динамика продаж, млрд руб.

Источник: годовой отчёт компании «Эталон»
Источник: сайт компании «Эталон»

«Эталон» осуществляет полный цикл строительства с использованием последних технических разработок. Изначально дрон осуществляет топографическую съёмку участка, после чего данные загружаются в компьютер для дальнейшей обработки и реализации проектно-конструкторского предложения. Когда чертежи готовы и прошли все этапы согласования и экспертизы, начинается строительство объекта по одной из трёх технологий: с использованием CLT-панелей, по технологии префабрицирования или же кирпично-монолитное строительство. Готовые объекты сдаются в эксплуатацию, после чего осуществляется сервисное обслуживание и ремонт.

Помимо этого, компания оказывает девелоперские услуги, в том числе юридическое сопровождение, и реализует недвижимость через собственную сеть продаж, которая охватывает более 52 городов России.

В 2019 г. «Эталон» совершил крупную сделку, купив «Лидер-Инвест», одну из крупнейших российских компаний на рынке жилой недвижимости по количеству проектов и размеру земельного банка. Это позволило компании войти в число лидеров на московском рынке и существенно расширить свой портфель проектов.

Структура акционерного капитала ETALON GROUP PLC на 24.07.2020, %

Источник: сайт компании «Эталон»

С апреля 2011 г. депозитарные расписки компании «Эталон» торгуются на Лондонской фондовой бирже, а с 31 января 2020 г. представлены и на Московской бирже.

Крупнейшим акционером компании является АФК «Система», которой принадлежит 25,6% акций. Ещё 5,7% акций принадлежит семье основателя «Эталона» Вячеслава Адамовича Заренкова. Топ-менеджеры компании владеют 2% акций. 66,7% акций находятся в свободном обращении.

Финансовые показатели (по МСФО)

Динамика активов

Активы компании растут и по итогам 2019 г. достигли рекордных 171,3 млрд руб.

Капитал и обязательства

Резкий рост активов по итогам 2019 г. связан с увеличением обязательств на фоне консолидации 100% акций застройщика «Лидер-Инвест».

Выручка, млн руб.

Выручка компании также растёт и достигла рекордных 84,3 млрд руб. по результатам 2019 г. на фоне рекордных продаж.

Чистая прибыль и операционная прибыль

Показатели прибыли стагнируют. Компания получила чистый убыток по результатам своей деятельности в 2018 г., а по итогам 2019 г. чистая прибыль оказалась лишь немного выше нуля.

Денежный поток от операционной деятельности, млн руб.

Денежный поток от операционной деятельности в 2019 г. составил 8,5 млрд руб., снизившись относительно рекордного 2018 г.

История дивидендных выплат

При определении размера дивидендов «Эталон» ориентируется на диапазон от 40 до 70% от чистой прибыли по МСФО. При этом в обновлённой в 2020 г. дивидендной политике указано, что компания рассчитывает выплачивать не менее 12 руб. на одну акцию/ГДР по итогам отчётного года. Однако совет директоров имеет право отказаться от дивидендных выплат, если соотношение показателя EBITDA за отчётный период к процентным платежам опустится ниже 1,5. В период с 2014 по 2017 гг. компания выплачивала дивиденды дважды в год, однако с 2018 г. перешла на одноразовые выплаты.

Основные риски для миноритарных акционеров
  • Экономический кризис и падение реально располагаемых доходов населения.

  • Введение ограничительных мер на стройплощадках и в офисах продаж из-за пандемии.

  • Региональные риски, связанные с падением спроса и цен в Москве и Санкт-Петербурге.

  • Увеличение конкуренции в отрасли и консолидация рынка девелоперских услуг в руках нескольких крупных игроков.

  • Рост процентных ставок и снижение доступности ипотечных кредитов.

  • Государственное регулирование рынка недвижимости и отмена субсидий.

  • Внедрение эскроу-счетов.

  • Возможность обслуживать свои долговые обязательства и финансировать строительство новых объектов.

  • Неэффективное управление со стороны топ-менеджмента.

__

Чтобы купить акции этой или любой другой понравившейся компании, откройте брокерский счёт в «Открытие Брокер». Это можно сделать не выходя из дома — просто заполните необходимые формы, и уже сегодня вы получите доступ к торгам. Присоединяйтесь к нашей команде!

Больше интересных материалов