«ГК «Самолёт»

«ГК «Самолёт»

Основные показатели одного из крупнейших российских девелоперов
Частный инвестор, автор блога о финансах
и инвестициях

ПАО «ГК «Самолёт» осуществляет полный бизнес-цикл: от приобретения земельного участка, проектирования и получения разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию и реализацию готового объекта недвижимости. Компания специализируется на возведении жилых микрорайонов в Москве, Московской и Ленинградской областях и входит в топ-5 застройщиков России по объёму текущего строительства.

Рис. 1. Источник: сайт компании
Рис. 1. Источник: сайт компании
Обзор рынка

Строительная отрасль является одной из основных в российской экономике. Однако жилищное строительство в нашей стране находилось в стагнации после событий 2014 г. из-за ухудшения экономической ситуации и падения реально располагаемых доходов населения. Тенденцию удалось сломить в 2019 г., когда впервые за пять лет количество жилых домов, введённых в эксплуатацию, увеличилось. В 2020 г. данный показатель и вовсе обновил многолетний максимум на фоне резкого повышения спроса и цен на жилую недвижимость во второй половине года.

Введено в эксплуатацию жилых домов, тыс.

Рис. 2. Источник: Росстат
Рис. 2. Источник: Росстат

Введено в эксплуатацию общей площади жилых помещений, млн м2

Рис. 3. Источник: Росстат
Рис. 3. Источник: Росстат

Крупнейшие регионы России по объёму жилищного строительства в 2020 г. — Москва и Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Республика Татарстан.

Доля регионов в общем объёме жилищного строительства в 2020 году, %

Рис. 4. Источник: Росстат
Рис. 4. Источник: Росстат

Основной регион присутствия «ГК «Самолёт» — московский, который является крупнейшим рынком недвижимости в России. За период с 2017 по 2020 г. компания занимает пятое место в России и второе место в московском регионе по объёмам ввода жилья в эксплуатацию.

Объём ввода в эксплуатацию в России в 2017–2020 гг., млн м2

Рис. 5. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.
Рис. 5. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.

Объём ввода в эксплуатацию в московском регионе в 2017–2020 гг., млн м2

Рис. 6. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.
Рис. 6. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.

Цены и доступность многоквартирного жилья в московском регионе с 2000 г. имеют положительную динамику.

Динамика цен и доступность многоквартирного жилья в Московской области

Рис. 7. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.
Рис. 7. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.

Крупнейшие конкуренты компании на рынке жилой недвижимости в московском регионе — «ГК ПИК», «Группа ЛСР», «Галс-Девелопмент», ГК «Эталон» и «ИНГРАД».

Обзор бизнеса

«ГК «Самолёт» объединяет ряд ведущих российских девелоперских компаний полного цикла. Компания была основана в 2012 г. и с тех пор реализовала более 2 млн м2 недвижимости, а на начало 2021 г. обладает крупнейшим портфелем проектов, насчитывающим 19 млн м2.

Рис. 8. Источник: сайт компании
Рис. 8. Источник: сайт компании

«ГК «Самолёт» осуществляет полный цикл работ на рынке недвижимости, который включает: приобретение земельного участка, разработку проектной документации, получение разрешения на строительство, управление проектов и строительство, реализацию объектов недвижимости и сопровождение сделок, ввод в эксплуатацию готового жилья. В структуре компании находятся собственные проектный институт, генеральный подрядчик, колл-центр и система продаж.

В 2020 г. «ГК «Самолёт» провела первое за три года IPO частной компании в России, разместив 5,1% акций по цене 950 руб. за акцию — по нижней планке установленного ценового диапазона. Однако за следующие полгода с момента листинга акции компании выросли на 60%.

На начало 2021 г. в работе компании находилось 35 проектов недвижимости, а в строительстве — 1,7 млн м2. Общий объём заключённых контрактов в 2020 г. составил 489 тыс. м2, а доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств выросла до 73% благодаря снижению процентных ставок и государственной программе льготного кредитования.

Объём заключённых контрактов, тыс. м2

Рис. 9. Источник: данные ПАО «ГК «Самолёт»
Рис. 9. Источник: данные ПАО «ГК «Самолёт»

Доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств, %

Рис. 10. Источник: данные ПАО «ГК «Самолёт»
Рис. 10. Источник: данные ПАО «ГК «Самолёт»

Средняя цена продажи за 1 м2 выросла с 98 до 123 тыс. руб. на фоне общего повышения цен на рынке недвижимости в России во второй половине 2020 г.

Средняя цена продажи за 1 м2, тыс. руб.

Рис. 11. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.
Рис. 11. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.

На фоне роста цен на недвижимость, денежные поступления от реализации недвижимости выросли в 2020 г. на 23% — до рекордных 58,8 млрд руб.

Поступления от реализации, млн руб.

Рис. 12. Источник: данные ПАО «ГК «Самолёт»
Рис. 12. Источник: данные ПАО «ГК «Самолёт»

Стратегия компании предполагает до 2023 г. занять 20% рынка в московском регионе и выйти на годовые объёмы продаж — 1,76 млн м2.

Структура акционерного капитала ПАО «ГК «Самолёт» на 31.12.2020, %

Рис. 13. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.
Рис. 13. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.

Крупнейший акционер компании — член комитета совета директоров по аудиту и финансам Павел Голубков, он владеет бумагами через подконтрольные компании DORSTAGEN LIMITED (зарегистрирована на Кипре) и закрытый инвестиционный комбинированный фонд «Проектный». Компании DORSTAGEN LIMITED принадлежит 33,1% акций «ГК «Самолёт», «Проектный» владеет ещё 12,2% акций.

Основатель компании Михаил Кенин контролирует 30,9% акций и ещё 4,7% принадлежит его дочери Кениной Мишель Михайловне через подконтрольную Corsico Asset Management (зарегистрирована в Сингапуре).

9,3% акций принадлежит Игорю Евтушевскому, который занимает должность главы комитета по стратегии в рамках совета директоров «ГК «Самолёт».

По 2,4% акций принадлежат топ-менеджерам компании Антону Елистратову и Дмитрию Голубкову.

В свободном обращении после IPO находятся всего 5% акций компании.

Финансовые показатели (по МСФО)

Динамика активов

Активы компании растут с 2017 г. и в 2020 г. достигли рекордных 96 млрд руб.

Капитал и обязательства

Схожую динамику имеют обязательства, которые с 2017 по 2020 г. выросли на 91% — до 85,8 млрд руб. За 2020 г. краткосрочные кредиты и займы выросли с 4,1 до 13,1 млрд руб., а долгосрочные — с 12,2 до 20,1 млрд руб. Собственный капитал компании за 2020 г. вырос на 82% — до рекордных 10,2 млрд руб. на фоне двукратного роста нераспределённой прибыли.

Выручка, млн руб.

Выручка девелопера растёт с 2018 г. и достигла 60,2 млрд руб. в 2020 г. на фоне роста цен и спроса в сегменте жилой недвижимости.

Чистая и операционная прибыль

Операционная прибыль растёт с 2018 г. и достигла рекордных 8,6 млрд руб. в 2020 г. Чистая прибыль на фоне низкой базы 2019 г. выросла в пять раз — до 4,5 млрд руб.

Денежный поток, млн руб.

Денежный поток снижается с 2018 г. и по итогам 2019 и 2020 гг. ушёл в отрицательную область.

История дивидендных выплат

В октябре 2020 г. «ГК «Самолёт» утвердила новую дивидендную политику, которая предполагает направлять на выплату дивидендов не менее 50% чистой прибыли при условии, что соотношение «чистый долг / скорректированная EBITDA» будет менее 1. Если же значение коэффициента будет в диапазоне 1–2 включительно, то на выплаты будет направляться не менее 33% чистой прибыли за отчётный период. При этом определён минимальный размер дивидендных выплат при любом уровне долговой нагрузки, который соответствует не менее 5 млрд руб.

В 2020 г. совет директоров компании рекомендовал объявить дивиденды в объёме 2,5 млрд руб. из расчёта 41 руб. на акцию.

Основные риски для миноритарных акционеров
  • Экономическая ситуация в России и мире, а также снижение реально располагаемых доходов населения.

  • Рост ставок, отмена государственной поддержки строительной отрасли и ухудшение условий ипотечного кредитования.

  • Падение цен на жилую недвижимость.

  • Повышение себестоимости строительства и подорожание стройматериалов.

  • Рост конкуренции на рынке московского региона.

  • Регулирование отрасли со стороны государства.

  • Срыв сроков ввода жилья в эксплуатацию и нарушение договорных обязательств.

  • Возможность привлекать средства на реализацию новых проектов и обслуживание обязательств.

  • Неэффективное управление и стратегические просчёты менеджмента компании.

  • Игнорирование интересов миноритарных акционеров со стороны владельцев крупных пакетов акций.

__

Чтобы купить акции этой или любой другой понравившейся компании, откройте брокерский счёт в «Открытие Брокер». Это можно сделать не выходя из дома – просто заполните необходимые формы, и уже сегодня вы получите доступ к торгам. Присоединяйтесь к нашей команде!