Титульное страхование: обстоятельства и риски

Как при покупке жилья в ипотеку защитить себя от утраты права собственности и обременения недвижимости

Перед выдачей ипотечного кредита банки тщательно проверяют объект недвижимости по сделке, особенно если она проводится на вторичном рынке жилья. Ознакомиться с минимумом информации об объекте, а также о зарегистрированных правах на него может каждый потенциальный покупатель, причём для этого не требуется согласие действующих собственников и жильцов квартиры или дома. Достаточно запросить выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — это доступно любым заинтересованным лицам. В документе будет представлен актуальный список собственников. Так можно выяснить, не находится ли объект под арестом или в залоге. Кроме того, выписка позволит проверить, корректна ли информация, которая содержится в объявлении о продаже жилья, например, правильно ли указаны его адрес и площадь.

Но даже доступность информации об объекте предполагаемой сделки не даёт покупателю стопроцентной гарантии того, что в дальнейшем его право собственности не может быть ограничено или вовсе утрачено по независящим от него обстоятельствам. Так как на практике возникают ситуации, когда сделки с недвижимостью признаются недействительными, многие банки просят страховщиков включить в программу ипотечного страхования титульную защиту.

Утрата права собственности

Титульное страхование предусматривает ряд обстоятельств, наступление которых может повлечь за собой полную или частичную утрату права собственности на жильё. Так как данный вид страховой защиты является добровольным, набор рисков и их формулировки у разных страховщиков могут отличаться. Рассмотрим самые типичные из них.

  1. Совершение сделки под влиянием насильственных действий, угрозы или обмана. Обманом признаётся не только предоставление заведомо ложных данных, но и сокрытие важной для совершения сделки информации.

  2. Совершение сделки на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжёлых жизненных обстоятельств. К ним относятся бедствие, продолжительная болезнь, потеря близкого человека, потеря работы и источников дохода, длительное отсутствие постоянного места жительства. В условиях таких обстоятельств может оказаться как продавец, так и покупатель объекта недвижимости.

  3. Признание недействительности сделки, совершённой лицом, которому на момент её заключения не исполнилось 14 лет. Также нелегитимной будет считаться купля-продажа с участием лиц старше 14 и моложе 18 лет без согласия их родителей, усыновителей или попечителей.

  4. Признание сделки недействительной, если она была совершена продавцом, ограниченным судом в дееспособности. Такой статус физическое лицо может получить, например, в результате пристрастия к азартным играм, спиртными напитками или наркотическим средствам. В судебном порядке над ним устанавливается попечительство, после чего любые сделки с недвижимостью могут осуществляться только с согласия попечителя.

  5. Совершение сделки гражданином, находившимся в таком психологическом состоянии, когда он не мог руководить своими действиями и оценивать их значение. Негативно повлиять на принятие решений могут различные заболевания, нервные потрясения, психические расстройства, серьёзные травмы.

  6. Признание недействительной сделки по объекту недвижимости, находящейся в общей собственности, если продажу совершало лицо, у которого не было на это разрешения от остальных собственников или соответствующих закону полномочий. К этой группе обстоятельств можно также отнести несоблюдение продавцом установленных законом прав всех участников доли в совместной собственности.

  7. Признание сделки недействительной в случае совершения её продавцом, находящимся в предбанкротном состоянии или в ходе процедуры банкротства.

Обременение права собственности

Кроме полной или частичной утраты права собственности, создать препятствия для владения приобретённой недвижимостью покупателю может обременение права собственности. Случаются ситуации, когда новый собственник только после совершения сделки узнаёт о законном праве третьих лиц пользоваться его приобретённым имуществом. Если обременение не будет снято, собственник даже после полного погашения ипотеки не сможет распоряжаться им в полной мере. Недвижимость невозможно будет продать, подарить или завещать. Известны случаи, когда, например, свои права на пользование жильём предъявляли лица, освободившиеся из мест лишения свободы, которые были временно выписаны из квартиры или дома на момент совершения сделки купли-продажи.

Титульное страхование может в своём покрытии содержать защиту прав ипотечного заёмщика на случай возникновения каких-либо ограничений, связанных с обременением объекта недвижимости. Однако данный риск встречается в стандартной программе ипотечного страхования не у всех страховщиков.

Больше интересных материалов