Без ипотеки: куда пойдёт строительная отрасль

Последствия двух ударов по российскому рынку недвижимости

Российский рынок недвижимости в этом году получил два подряд нокаутирующих удара.

Первый был связан с повышением целевой ставки ЦБ до 20%. Ставки по ипотеке в некоторых банках достигли 25–27% годовых. Отдельные банки прекратили выдачу ипотечных кредитов.

Субсидирование из бюджета программ льготной ипотеки сохранилось, но на деле объём и количество кредитов, выдаваемых по программе льготной ипотеки, снизилось. Этому способствовало и временное повышение ставки льготной ипотеки: в конце марта её повысили до 12%, а в конце апреля снова снизили до 9%.

Эксперты рынка недвижимости говорят, что главная причина снижения интереса к ипотеке (даже льготной) — неуверенность в будущем.

Второй нокаутирующий удар российскому рынку недвижимости был нанесён странами Запада. Хотя строительная отрасль России и не попала в перечень подсанкционных, она пострадала от вторичных последствий экономического бойкота страны.

Введение полномасштабных санкций против России ударило по бизнесу многих компаний и предпринимателей, делавших ставку в первую очередь на сотрудничество с Европой и США. Это были наиболее успешные компании, а их сотрудники (пусть не рядовые, а высокооплачиваемые) были целевой аудиторией для отделов продаж застройщиков и банков, предоставляющих ипотечные кредиты.

Кто-то задумался о переезде за границу, и даже если такое решение не принял, то хотя бы временно, но перестал думать о приобретении нового жилья в России. Спрос на жильё сегодня предъявляют в основном те, кто остро нуждается в нём или имеет деньги на его покупку или уверены в стабильности своих доходов.

При этом эксперты по недвижимости утверждают, что в столице спрос начинает смещаться в сторону вторичного жилья в ущерб новостройкам. Удивляться этому не приходится. Для остронуждающихся в жилье ожидание ввода нового дома в эксплуатацию и затягивание подключения к коммуникациям, которое может откладываться из-за того, что далеко не все квартиры распроданы, — нежелательны.

Эта тенденция не проявляется в городах, где региональные власти взялись за завершение долгостроев. Там уверенность в скором завершении строительства больше, но там же больше и количество владельцев достраивающейся недвижимости (бывших обманутых дольщиков). Именно они спешат как можно скорее продать эту недвижимость. То есть речь опять идёт о вторичной продаже.

При этом и на вторичном рынке всплеск интереса к жилью был кратковременным. В условиях резкого изменения ситуации многие задумались о покупке недвижимости как о способе сохранения своих денег. Число просмотров объявлений 28 февраля в день повышения ключевой ставки и на фоне роста курса доллара с 75,7 до 83,5 руб. выросло на 40%, но рост числа продаж оказался не столь существенным — многие не успели оформить сделки, как ситуация для них кардинально изменилась. В первой половине апреля спрос и вовсе просел на 40% по сравнению со средним уровнем ноября 2021 г. – января 2022 г.

Единственный сегмент рынка, в котором сохраняется активность — это альтернативные сделки, при которых происходит фактически обмен с доплатой. Сегодня 80% сделок на вторичном рынке столицы — альтернативные. При этом особую актуальность приобрели «быстрые альтернативы», когда сделки продажи одной квартиры и покупки другой проходят практически одновременно. Возрастает и длина выстраиваемых цепочек, которые могут состоять из четырёх- пяти и более квартир.

Неверные надежды на вкладчиков

Надежды на восстановление спроса многие участники рынка связывают с деньгами, которые в марте отправились на депозиты под высокие проценты. Люди предпочли приумножить средства, прежде чем вкладывать их в недвижимость. А теперь, когда подходит к концу срок оформленных в то время трёхмесячных депозитов, риелторы надеются увидеть владельцев этих денег в своих офисах.

Ряд экспертов полагает, что 70–80% людей с размером вклада, который соизмерим со стоимостью квартиры, придут на рынок недвижимости. Причём, как отмечают эксперты, не за новостройками, а на вторичный рынок. На краткосрочных депозитах находится свыше 2 трлн руб. Эксперты по недвижимости надеются, что на рынок жилья будет направлена как минимум пятая часть из них, то есть 400 млрд руб. При этом приход этих средств на рынок будет не одномоментным. Вклады были и трёхмесячные, и полугодовые.

Большинство держателей депозитов к рынку недвижимости только прицениваются и рассматривают возможность выхода на сделку осенью. Сейчас все наблюдают за динамикой цен, отбирают подходящие проекты со стартами продаж во второй половине года и ждут ясности, как может развиваться ситуация в стране в дальнейшем.

Инвестиционный спрос на новое жильё все прошедшие годы подогревался ростом цен на недвижимость. Люди понимали, что вложенные в новую квартиру деньги растут с ростом цен на квадратный метр. С этим было связано и то обстоятельство, что новое жильё массово строилось в последние годы только в четверти российских городов: в 308 городах из 1117, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).

Остановка роста цен на жильё сделает инвестиционные покупки неинтересными даже после окончания срока действия наиболее выгодных депозитов. Это значит, что рынок недвижимости полностью так и не восстановится.

Строителям работы хватит

Проблемы рынка не означают автоматических проблем строительного комплекса. Заказы для строителей находятся во всевозрастающих объёмах.

Над восстановлением ДНР, ЛНР и освобождённых районов Украины уже работают несколько тысяч строителей из разных регионов России. По словам зампреда комитета Госдумы по делам СНГ, евразийской интеграции и связям с соотечественниками Виктора Водолацкого, «сотни строителей восстанавливают мосты, строят дороги, сейчас делаются сметы на восстановление социальной сферы, где разрушены школы, садики, больницы, потому что именно по этим объектам неонацисты в большей степени наносили удар».

По словам Водолацкого, российские регионы берут шефство над территориями Донбасса и присылают своих специалистов для их восстановления. «Я здесь постоянно вижу, как прибывают строители с тех территорий, которые закрепляются и берут шефство над муниципальными образованиями. Республика Башкирия, например, берёт шефство над городом Красным Лучом, Ставропольский край — над Антрацитом, в Беловодском — Новосибирская область», — пояснил он.

Как рассказал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин: «Мы создали специальный штаб, в который вошли все заинтересованные органы». Также вице-премьер отметил, что в освобождённых районах находятся российские специалисты, которые оценивают размер и объём необходимого строительства.

«Работы полным ходом разворачиваются. Мы построим, восстановим все разрушенные дороги, жильё. Второй комплекс мер — это восстановление экономики. Мы целый ряд инициатив подготовили для того, чтобы как можно быстрее запустить в работу экономику, наладить финансовую систему», — добавил Хуснуллин. Он отметил, что задачи по восстановлению расписаны и на день, и на месяц, и до конца года.

Работа строительного комплекса на освобождённых территориях будет оплачиваться из российского бюджета. Насколько это будет прибыльно для строительных компаний, пока можно только предполагать. Но коллапс отрасли точно не грозит, несмотря на стагнацию рынков недвижимости в российских городах-миллионниках. Больших сокращений в строительном комплексе не ожидается. За исключением, быть может, отделов продаж.