Меню
Меню

Когда российская недвижимость сползёт в демографическую яму?

Что будет с ценами, если жилья становится всё больше, а людей всё меньше
Дмитрий Маслов
Аналитик рынка недвижимости, блогер

Последнее время идёт много разговоров о демографической яме, в которую проваливается Россия. Выясним, насколько опасения соответствуют действительности, а также как это скажется на перспективах российской недвижимости.

Многие эксперты ещё во время подъёма в нулевых предупреждали, что рост рождаемости едва ли связан с политикой государства (маткапитал и другие программы), скорее, с благоприятной возрастной структурой населения: в репродуктивный возраст вступило последнее многочисленное поколение, рождённое в 80-е, что совпало с анонсированием программ материнского капитала. Как только вышеназванное поколение «отстрелялось» в плане деторождения, сразу закончились и демографические чудеса.

Скрепя сердце это было вынуждено признать и официальное статистическое ведомство (Росстат). Правда, оно публикует сразу три варианта прогноза («низкий», «средний» и «высокий»), из которых, впрочем, можно пользоваться только пессимистичным сценарием, да и то, дисконтируя его, т.к. два других заведомо нереалистичны. Так, по низкому сценарию, в 2018 году ожидалось 1,655 млн родившихся. Фактические же цифры — 1,599 млн, то есть на 3,4% хуже самого низкого прогноза. Иными словами, можно смело игнорировать средний и высокий сценарии Росстата, брать самый пессимистичный прогноз и иметь в виду, что реальность будет ещё хуже. Подобный грубый метод прогнозирования отлично работает и в 2019 году: скорректированный прогноз рождений Росстата на текущий год 1,561 млн, в то время как реально около 1,475 млн. 

Рис. 1. Демографический прогноз от Росстата. Естественная убыль будет быстро увеличиваться

Но даже если брать пессимистичный прогноз, который на самом деле оптимистичный, то получается, что количество родившихся будет устойчиво падать, а количество смертей расти. Соответственно, ежегодно будет увеличиваться отрицательный естественный прирост, который к 2030 году достигнет 750 тыс. человек в год. Поскольку я считаю, что Росстат систематически приукрашивает демографическую статистику, по моим прогнозам, отрицательный естественный прирост к 2030 году будет больше и достигнет миллиона в год. То есть ежегодно из страны будет уходить население размером с город Пермь или Волгоград.

Несмотря на эти чудовищные цифры, для специалистов в них ничего удивительного нет. Известно, что в 90-е годы среднее количество родившихся было на уровне 1,3–1,4 млн человек. Учитывая, что уровень рождаемости примерно на четверть ниже величины простого воспроизводства (2,1 ребёнка на одну женщину), следующее поколение (2020-е) будет примерно на 20–25% меньше, то есть количество родившихся упадёт до миллиона в год. В то же время смертность будет расти, т.к. начнёт умирать поколение беби-бумеров (50-е), и в итоге мы опять выходим на цифру естественной убыли — миллион в год.

Никаких сюрпризов, как видим, нет. Демографические показатели это не цифры экономического роста, не валютные курсы и не цены на нефть. Прогнозировать демографические тренды легко, а изменить — практически невозможно.

Единственный фактор, который можно как-то контролировать, — миграция. Власти делают ставку на мигрантов, которые призваны закрыть возникающую брешь, но и этим надеждам не суждено сбыться. В 90-е годы основной поток миграции составляла репатриация русского населения из республик бывшего СССР, однако этот источник давно иссяк. Ему на смену пришла миграция преимущественно из Средней Азии, но замену равноценной не назовёшь. Во-первых, эти мигранты объективно некачественные (работающие на неквалифицированных работах), во-вторых, плохо интегрируются в российское общество, в-третьих, сами не слишком настроены на долговременное пребывание (их цель — заработать деньги и отправить домой).

И поскольку мы говорим о недвижимости, неквалифицированные мигранты не формируют платёжеспособный спрос на квартиры и живут, как правило, большими группами на ограниченной жилплощади.

Переходя к рынку жилой недвижимости, мы имеем два разнонаправленных тренда.

  1. Жилья с каждым годом становится всё больше. Ежегодно, согласно Росстату, вводится более миллиона жилых единиц (квартир и домов), на этом фоне выбытие старого аварийного фонда незначительно.

  2. Людей становится всё меньше, и тенденция ускоряется: от нескольких сотен тысяч до миллиона в год, в зависимости от темпов миграции.

Всё больше квартир начнёт освобождаться естественным образом. И если к этому добавить огромное количество строящегося жилья, то ясно, что квартиры перестанут быть дефицитным активом, и недвижимость с точки зрения инвестиций ждут тяжёлые времена.

Но и это ещё не всё. Спрос на рынке недвижимости зависит не только от количества населения, но и от его структуры.

Основными покупателями недвижимости являются молодые люди 25–35 лет. В этом возрасте люди создают семьи, заводят детей, им объективно нужно собственное жильё, либо появляются планы по расширению площади. Желание купить недвижимость может быть как рассудочным, так и инстинктивным (например, замечено, что многие молодые незамужние женщины без детей тоже склонны к покупкам). А самое главное — в этот период жизни людям сложнее откладывать приобретение недвижимости.

Что будет со структурой населения в ближайшие годы? Она резко ухудшится. Как раз в самых важных возрастах, поскольку рождённые в 80-е (а именно они сейчас в основном предъявляют спрос на квартиры) переместятся в следующую возрастную группу. 

Рис. 2. Население по однолетним возрастам в 2020-м и 2030-м годах

Значит ли это, что цены на недвижимость будут снижаться?

Да, но с рядом существенных оговорок.

  1. Мы говорим про долгосрочные тренды. В коротком периоде динамику цен определяет спрос (преимущественно ипотечный), в среднесрочной перспективе — темпы строительства в определённой локации.

  2. Существует ряд локаций, где приток мигрантов может существенно превысить естественную убыль населения. Это, разумеется, мегаполисы (Москва, Санкт-Петербург и некоторые другие крупные города). Там ценообразование будет иным. Зато другие населённые пункты, особенно небольшие, будут постепенно превращаться в города-призраки.

  3. Когда мы говорим о ценах на недвижимость, то имеем в виду, конечно, реальные цены. Номинальные цены могут расти даже в условиях глубоких проблем со спросом под влиянием ослабления национальной валюты.
Больше интересных материалов