Как Китай поддерживает застройщиков и сферу недвижимости

Значение мер поддержки для экономики страны и фондового рынка

По объёмам экономики в мире Китай занимает второе место после США. Как и другие страны, Поднебесная пострадала от пандемии коронавируса. Под ударом оказались все секторы её экономики. Кроме пандемии, на сферу недвижимости Китая оказало давление руководство страны с его политикой сдерживания активного развития рынка.

Давайте разберёмся, к чему привели такие меры, как сейчас Пекин пытается помочь отрасли и как это отразилось на фондовом рынке.

Как развивались события

Сектор недвижимости играет ключевую роль в развитии экономических процессов любой страны. В ВВП Китая строительство и недвижимость по итогам 2021 г. занимают 13,8%.

В последние годы рынок недвижимости Китая стремительно развивался. Пекин применил меры для сдерживания роста и возможного развития «пузыря». Ключевые события последних лет привели к кризису на рынке китайской недвижимости.

  • Из-за роста цен на жильё и долговых обязательств застройщиков правительство в августе 2020 г. ввело политику «трёх красных линий» для девелоперских компаний. Они обязаны соблюдать несколько требований.

1) Отношение собственных активов к обязательствам должно составлять не менее 70%.

2) Чистый долг по отношению к собственному капиталу — не менее 100%.

3) Отношение денежных средств компании к краткосрочным займам — менее 1.

  • Правительство Китая в январе 2021 г. ограничило доступ застройщиков к банковским кредитам и установило предельный объём финансирования для крупнейших банков страны. Доля кредитования сектора недвижимости не должна превышать 40% общего объёма выданных займов, а на ипотечные кредиты должно уходить не более 32,5%.
  • Крупнейшие застройщики страны Evergrande и Kaisa Group Holdings объявили о дефолте и невозможности выплатить проценты по выпущенным облигациям в декабре 2021 г. Строительная компания CIFI Holdings (Group) Co. Ltd. в октябре 2022 г. также заявила об отказе в выплате процентов по конвертируемым облигациями из-за сложного финансового положения.
  • Темпы роста инвестиций в недвижимость почти по всем секторам показали отрицательное значение с января по октябрь 2022 г. Общий объём инвестиций в годовом исчислении составил −8,8% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
  • Общая площадь жилищного строительства с января по октябрь снизилась на 5,7% в сравнении с тем же периодом 2021 г.
  • Введённая в эксплуатацию площадь жилых домов с января по октябрь 2022 г. снизилась на 37,8% в сравнении с 2021 г.

Китай столкнулся со сложностями в развитии экономики, но ВВП страны за последние три квартала 2022 г. вырос на 3%. Это составляет около трети роста предыдущего 2021 г. Тогда темпы восстановления считались самыми быстрыми за последние десять лет.

Рис. 1. Темпы роста ВВП Китая. Источник: Всемирный банк
Рис. 1. Темпы роста ВВП Китая. Источник: Всемирный банк

В 2020 г. рост составил 2%. Этот показатель хуже результата трёх кварталов 2022 г.

Главные меры поддержки

Резкие ограничения для застройщиков привели к снижению объёмов строительства и развития рынка. Правительство начало политику смягчения ограничительных мер.

Активные действия Пекин предпринимал ещё в августе, когда объём инвестиций в строительство снова показал снижение. О новом перечне мер руководство страны и Народный банк Китая (НБК) заявили 11 ноября 2022 г.

Рис. 2. Индекс инвестиций в китайскую недвижимость. Источник: stats.gov.cn/english/PressRelease/202209/t20220916_1888409.html
Рис. 2. Индекс инвестиций в китайскую недвижимость. Источник: stats.gov.cn/english/PressRelease/202209/t20220916_1888409.html

Индекс инвестиций в китайскую недвижимость снижается каждый месяц. Процесс начался в январе 2021 г. После резкого роста в декабре 2020 г. объём инвестирования стал снижаться ежемесячно.

Пекин предложил способы поддержки китайских девелоперов и рынка недвижимости.

  • Главное условие для восстановления работоспособности застройщиков — доступ к финансированию. Руководство проведёт поддержку выпуска облигаций на сумму 250 млрд китайских юаней.
  • Государственная страховая компания China Bond Insurance Co поддержит частных застройщиков в финансировании облигаций. В августе 2022 г. холдинг заявил о сумме вложений на 1,5 млрд юаней.
  • В августе два политических банка Китая выделили 200 млрд китайских юаней на финансирование проблемных строительных объектов. В июле НБК и частные кредиторы выделили до 300 млрд юаней в Фонд недвижимости для финансирования проблемных объектов.
  • Для повышения потребительского спроса на ипотечные кредиты НБК 22 августа снизил ставку по пяти займам на 15 базисных пунктов.
  • По мнению аналитиков, для спасения рынка недвижимости Китай вложит до 1,3 трлн юаней (184 млрд долл. США).
  • НБК обязал коммерческие банки снизить требования к ипотечным заёмщикам и упростить процесс выдачи займов на первичном рынке жилья.
  • Непогашенные текущие займы строительных компаний должны продлить на год в течение ближайших шести месяцев.
  • Банкам и холдингам, которые занимаются недвижимостью, предлагают приобретать более мелких застройщиков, чтобы поддерживать отрасль.
  • Банкам рекомендуется не расторгать ипотечные договоры с клиентами, которые испытывают сложности с выплатами из-за потери работы или других последствий COVID-19. Вместо этого таким клиентам нужно делать реструктуризацию задолженности.
  • Предлагается ослабить требования по банковскому кредитованию застройщиков и отойти от политики «трёх красных линий».

Главные меры для спасения рынка недвижимости направлены на смягчение ранее принятых ограничений по кредитованию и финансированию застройщиков.

Китай старается улучшить положение застройщиков, но специалисты пока не видят быстрой смены политики. Одна из главных целей Пекина — борьба с монополистами, из-за которых происходит резкий рост цен на недвижимость. Это остаётся в планах руководства страны.

Как на поддержку отреагировал фондовый рынок

На положительные новости в сфере стимулирования рынка недвижимости сильнее всего отреагировали котировки акций строительных компаний и тех, кто связан с недвижимостью.

В отличие от предыдущих попыток стабилизировать рынок, ноябрьский пакет мер предлагает всестороннее воздействие. Поэтому он быстрее оказал влияние на застройщиков (через льготное кредитование и финансирование облигаций) и на потребителей — покупателей недвижимости. Котировки акций китайских застройщиков за несколько дней показали рост, которого не было в последние годы. Бумаги некоторых эмитентов выросли в цене на 50–100%.

Акции крупнейшего девелопера страны Garden Holdings Co находились в нисходящем движении с августа 2020 г. В конце октября 2022 г. они выросли с 0,9897 до 3,2004 гонконгских долл. — более чем на 100%.

Застройщик Greenland Holdings показал более скромный рост — с 2,61 гонконгских долл. от 3 ноября до 3,14 гонконгских долл. 14 ноября.

Частный застройщик страны Longfor Group показал рост котировок ещё с 1 ноября. Тогда одна бумага стоила 10,95 гонконгских долл. А уже 14 ноября стоимость акции составила 22,94 гонконгских долл. и увеличилась более чем на 100%.

Компания CIFI Holdings оказалась на грани банкротства. Её акции ещё 1 ноября стоили 0,37 гонконгских долл. за одну бумагу, а 15 ноября поднялись в цене до 1,45 гонконгских долл.

Положительную динамику показывают не только эмитенты, которые работают в сфере строительства. Изменения благоприятно повлияют на экономику Китая.

Индекс Гонконгской биржи Hang Seng Mainland Properties рассчитывается по показателям 73 компаний с наибольшей капитализацией, которые занимают до 65% всего объёма торгов. Он также показал рост с 14 517,47 гонконгских долл. от 31 октября до 18 455,6 гонконгских долл. 15 ноября 2022 г.

Индекс голубых фишек Китая CSI 300 рассчитывается по 300 самым крупным компаниям на Гонконгской бирже. Он также вырос с конца октября — с 3400 гонконгских долл. до 3855 гонконгских долл. 15 ноября.

Значение мер поддержки для экономики Китая

В Китае до сих пор устраняют последствия пандемии. Новая вспышка распространения заболевания в начале 2022 г. нанесла удар по экономике страны. Но и до этого девелоперы пострадали от ужесточения кредитно-денежной политики НБК по указанию Пекина.

В ноябре 2022 г. издали новый список мер по поддержке рынка недвижимости. Для застройщиков он продолжил смягчение политики, которой правительство страны и Народный банк Китая придерживаются с начала года. И результат уже есть. ВВП за три квартала текущего года вырос на 3%. Для сравнения: за весь 2020 г. ВВП увеличился лишь на 2%.

По мнению аналитиков, в конце 2022 г. ВВП Китая вырастет на 4,4%. В следующем году показатель может составить 4,9%.

Коротко о главном

Еженедельная рассылка с лучшими материалами «Открытого журнала»

Подписаться

Частный инвестор
Откройте счёт прямо сейчас

Без минимальной суммы, платы за обслуживание и скрытых комиссий

Открыть счёт
Больше интересных материалов