Фьючерс на Индекс московской недвижимости

Как частные инвесторы могут вложиться в квадратные метры на российском фондовом рынке

31 января 2022 г. Московская биржа начала торги новым фьючерсным контрактом на Индекс московской недвижимости ДомКлик, торговый код фьючерса — HOME. Сам индекс рассчитывается биржей на основании агрегированных данных по ипотечным сделкам с московской жилой недвижимостью стоимостью до 30 млн руб. Значение индекса представляет собой цену 1 м2 жилья.

Объём фьючерса составляет 0,1 м2 недвижимости. Таким образом, при цене квадратного метра около 260 тыс. руб. один фьючерсный контракт стоит около 26 тыс. руб. При этом для совершения сделки нет необходимости обладать всей суммой сразу, достаточно внести средства для гарантийного обеспечения — около 2 тыс. руб. Однако для относительно безопасной и комфортной работой с фьючерсами рекомендуется иметь на торговом счёте сумму не менее двукратного гарантийного обеспечения. В случае HOME желательно иметь на счёте не менее 4 тыс. руб. на один контракт.

На кого рассчитан HOME?

Если проанализировать основные параметры контракта, то будет понятно, что он рассчитан на широкую аудиторию инвесторов, в том числе на тех, кто не обладает крупными портфелями. Кроме очевидного спекулятивного применения, этот контракт может быть весьма полезен для людей, которые готовятся к приобретению московского жилья в ипотеку и накапливают на первый взнос. Покупка 10 фьючерсных контрактов равносильна покупке 1 м2 готового ипотечного жилья. Постепенно приобретая контракты, можно достичь сразу двух целей: накопить на первый взнос и всегда иметь представление, какая часть новой квартиры будет обеспечена накоплениями.

Фьючерсы практически всегда торгуются с премией к базовому активу, и в случае HOME премия рассчитывается по ставке около 11% годовых (по состоянию на 01.02.2022). В некотором смысле, покупая фьючерс, вы уже используете кредитные средства. С другой стороны, ставка премии плавающая и зависит от ставки ЦБ РФ: если Центробанк будет понижать ключевую ставку, то и премия снизится. Более того, не нужно в качестве обеспечения по контракту сразу вносить 100% его стоимости, можно держать на счёте в качестве обеспечения сумму исходя из 4 тыс. руб. на контракт, а остальные средства инвестировать в консервативные инструменты.

Фьючерс стоит 27 тыс. руб. Чтобы не держать в качестве гарантийного обеспечения все 27 тыс., можно оставить 4 тыс., а на оставшиеся 23 тыс. купить ОФЗ. Доходность по гособлигациям — около 9% годовых (по состоянию на 01.02.2022). Конечно, наличие облигаций не перекроет полностью затраты на премию по фьючерсу, но, по крайней мере, позволит существенно снизить негативное влияние премии на накопления.

Какие ещё варианты вложений в недвижимость существуют?

Если вы просто рассматриваете возможность инвестиций в недвижимость, то, помимо фьючерсов, на российском фондовом рынке есть и другие варианты.

Российские фонды недвижимости

До 11 февраля 2022 г. «Открытие Инвестиции» проводит акцию «Плюс 25% к вашим инвестициям в недвижимость». Для участия в ней необходимо открыть счёт в период проведения акции (до 11.02.2022), подтвердить участие в ней и купить паи ЗПИФН «ПНК-Рентал». Спустя 90 дней брокер добавит к вашим вложениям ещё 25%, но не более 6000 руб. Обязательно ознакомьтесь с полными правилами акции во избежание недоразумений.

По паям «ПНК-Рентал» выплачиваются ежеквартальные дивиденды. Во второй половине 2021 г. ежеквартальная выплата составляла примерно 40 руб. на один пай.

Рис. 1. График стоимости паёв ПНК-Рентал. Источник: Московская биржа
Рис. 1. График стоимости паёв ПНК-Рентал. Источник: Московская биржа

Фонды на иностранные фонды недвижимости

На Московской бирже можно также приобрести FXRE — фонд на американские REIT. Дивиденды по FXRE не выплачиваются, все доходы реинвестируются в фонде.

Рис. 2. График стоимости паёв FXRE
Рис. 2. График стоимости паёв FXRE

Прямые покупки REIT

Если по какой-либо причине вы не желаете покупать паи фондов, то можете купить непосредственно акции REIT. Выбор акций этих компаний на СПБ Бирже довольно большой — вам будут доступны вложения и в коммерческую, и в жилую, и в офисную недвижимость. Согласно американскому законодательству, REIT обязаны выплачивать не менее 90% своих доходов в виде дивидендов. Обычно компании платят ежеквартальные дивиденды, но есть и REIT с ежемесячными выплатами, например, Realty Income.

Не является инвестиционной рекомендацией.