Взять ипотеку или арендовать жильё, сберегать и инвестировать?

Сравнение, расчёты и выводы

Квартирный вопрос испортил не только москвичей. Честно сказать, гамлетовское «быть или не быть?» иногда менее трагично, чем «ипотека или аренда?». Однозначного ответа нет, но можно рассмотреть варианты, когда и что более выгодно.

Математика

Для примера возьмем 2 семьи: одна покупает квартиру за 7 млн в ипотеку, внося первоначальный взнос 1,5 млн (чуть больше 20%, что наиболее типично для молодой семьи), а вторая семья снимает квартиру стоимостью 7 млн и откладывает свободные средства в 1,5 млн и ежемесячные свободные средства в консервативные облигации под 10% годовых.

Ниже прочие вводные:

Нет затрат на ремонт ни у одной семьи. Дополнительные вводные:

  • Доходы семьи с ипотекой 100% белые, им хватает на имущественный вычет.

  • Размер сбережений (50 тысяч) не растёт с годами, предполагается, что с ростом доходов расходы растут пропорционально.

Итак, сравним, что выгоднее для разных сроков ипотечного кредита. Возьмем периоды в 5, 10 и 15 лет.

5 лет

Ипотека

Аренда

10 лет

Ипотека

Аренда

15 лет

Ипотека

Аренда

Выводы: начиная с 10-летнего срока, аренда и ежемесячные инвестиции оказываются интереснее, чем ипотека. Более того, если инвестиции делать на ИИС, то доходность в 10% годовых можно повысить за счёт вычета.

Реальность

Помимо математики, есть и не вполне математические факторы, когда аренда может оказаться выгоднее ипотеки в определённый период жизни или при следующих обстоятельствах:

  • Если человек не вполне уверен, в каком районе хочет жить, в каком составе (есть неопределённость в семейном статусе), наконец, в каком городе или стране, то нет смысла покупать, а уж тем более в ипотеку, недвижимость, которую придется продавать через пару лет и менять на другое жильё, причём операция может оказаться убыточной.

  • Если человек окажется в затруднительной финансовой ситуации, а банк не захочет пойти на реструктуризацию, есть риск потерять квартиру. А если в силу ситуации на рынке её цена окажется ниже задолженности перед банком, то придется либо продолжать платить, либо подавать на банкротство. В частности, именно такая ситуация сложилась у валютных ипотечников в 2014 году и далее. Если же речь про аренду — всегда можно постараться съехать в квартиру с более низкой арендной ставкой без ущерба для кредитной истории или задолженности перед банком.

  • В случае строящегося жилья есть риск стать «счастливым» обладателем недостроя или квартиры в достроенном доме, но недостроенном комплексе, что сделает непривлекательным этот вариант проживания. Придется либо арендовать квартиру удобнее, либо вынужденно жить там.

  • В случае расширения семейства необходимо будет сменить квартиру на большую, по которой ипотечные платежи могут оказаться существенно выше, чем аренда, поэтому временно придется пожить в арендованном жилье, чтобы накопить на первоначальный взнос на ипотеку.

  • При отсутствии официальных доходов, само собой, ипотека может только сниться, так что придется арендовать и копить. Та же ситуация — при безвозвратно испорченной кредитной истории, скажем, банкротством, либо при недостаточном доходе или наличии действующих кредитов, кредитная нагрузка по которым не позволяет взять ещё и ипотеку.

  • Если человек хочет иметь свободу передвижения и в принципе не готов себя связывать с каким-то конкретным местом жительства и вкладывать деньги в недвижимость, а предпочитает вложить накопления, чтобы они приносили пассивный доход, на который можно арендовать недвижимость в любом месте по выбору.

  • При чрезмерной ипотеке есть риск, что на пассивный доход к пенсии вы не сможете накопить нужную сумму, в итоге останетесь при квартире, но с пенсией в 13-15 тысяч рублей вместо квартиры поменьше или вообще без квартиры, но с пассивным доходом, которого хватило бы и на аренду, и на жизнь комфортного уровня.

В итоге универсального рецепта нет, нужно смотреть на ситуацию в комплексе и по обстоятельствам, учитывая ваши прочие финансовые цели, планы на будущее, текущее финансовое положение и так далее. С другой стороны, вариативность — это гибкость, так что начинайте с постановки целей и личного финансового плана, чтобы ответить на вопрос «ипотека или аренда?» применительно к себе.