Как работает IT-ипотека, или кому можно купить квартиру по ставке до 5%?

Льготная ипотека появилась недавно: в мае 2022 г., а в июле в неё внесли изменения. У каждой ипотечной программы, субсидируемой государством, есть нюансы, из-за которых она доступна не каждому клиенту или не для любого типа недвижимости. В нашей статье мы расскажем о главных особенностях IT-ипотеки, требованиях к заёмщику и условиях оформления.

2022 год — сложный для всей экономики страны в целом. IT-сфера относится к стратегически важным, и она также попала под давление западных санкций. Государство и ранее оказывало поддержку компаниям, работающим в сфере информационных технологий: освобождало от уплаты налогов или снижало страховые выплаты. А теперь льготами могут воспользоваться и сотрудники таких компаний — для них создали льготную ипотеку.

Для оформления такого кредита заёмщик должен соответствовать требованиям, указанным в Постановлении Правительства РФ № 805 от 30.04.2022 и Постановлении № 1177 от 30.06.2022. Главные ограничения такие:

• только гражданство РФ;
• возраст заёмщика при обращении в банк — от 22 до 44 лет;
• стаж работы у последнего работодателя — от трёх месяцев;
• работа в компании, которая не менее одного налогового периода за весь срок существования применяла льготную налоговую ставку согласно п. 1.15 ст. 284 НК РФ, пользовалась льготами по уплате страховых взносов и входит в список аккредитованных в Министерстве цифрового развития, связи и массовых коммуникаций — на сайте ведомства есть перечень таких компаний, но можно проверить работодателя по ИНН на сайте ключевого оператора программы — «ДОМ.РФ»;
• средний доход за последние три месяца до вычета НДФЛ — 150 000 руб. для городов-миллионников, для других регионов — 100 000 руб.; определяется не по городу, а по региону и привязывается не к месту проживания заёмщика, а к юридическому адресу работодателя, который проверяется на сайте ФНС также по ИНН компании.

Численность населения можно проверить на сайте «ДОМ.РФ» в специальном разделе. Она учитывается не на момент подачи заявления, а по состоянию на 1 января 2021 г.

Ипотеку по льготной программе для IT-специалистов выдадут по следующим условиям:

• первоначальный взнос от 15% (при покупке квартиры) или от 30% (при финансировании покупки жилого дома или таунхауса);
• максимальный срок договора — до 30 лет по условиям банков;
• сумма займа — до 18 млн руб. при ипотеке на недвижимость, расположенной в городах-миллионниках, для других регионов лимит — до 9 млн руб.; так было при запуске программы, а после внесений изменений в постановление от 30.06.2022 суммы увеличили — до 30 млн руб. для городов-миллионников и до 15 млн руб. — для остальных регионов; размер займа, субсидированного государством, так и остался 9 млн и 18 млн соответственно, а при запросе суммы кредита выше она будет оформляться по другой, доступной в банке, ипотечной программе, кроме льготных;
• ставка по кредиту до 5%, но она может быть и ниже, если банк предлагает дополнительные опции для уменьшения, например за онлайн-подачу заявления или дистанционную регистрацию сделки;

• ипотека доступна до 31.12.2024 — это последний день, когда заёмщик может заключить с банком кредитный договор по программе.

В остальном на ипотечный кредит распространяются общие правила по получению и возврату ипотеки. А минимальная ставка — до 5% — применяется при условии оформления комплексного ипотечного страхования. Кредиторы всегда запрашивают его для сохранения минимального процента.

Субсидированная ипотека подходит только для определённого типа недвижимости. Например, по ней нельзя приобрести квартиру на вторичном рынке. Ипотека для программистов реализуется для таких объектов:

• квартира или таунхаус на этапе строительства от юридического лица по договору участия в долевом строительстве (ДУДС) или договору уступки права требования (ДУПТ);
• готовая квартира или таунхаус от продавца — юридического лица или индивидуального предпринимателя, которые считаются первыми собственниками;
• готовый жилой дом с земельным участком по договору купли-продажи у юридического лица, которым также может быть индивидуальный предприниматель, но в обоих случаях продавец считается первым собственником недвижимости;
• строительство жилого дома по договору подряда;
• земельный участок с дальнейшим строительством на нём индивидуального жилого дома.

Юридическим лицом — продавцом не может выступать управляющая компания инвестиционного фонда. А в договоре, который подтверждает покупку недвижимости, для сохранения льготной ставки не может быть условий по проведению ремонтных работ и перепланировок, покупки мебели, бытового оборудования или предметов интерьера.

Получение IT-ипотеки происходит так же, как и при обращении в банк за классической ипотекой. Для рассмотрения заявления кредиторы запросят следующие документы по трудоустройству:

• заверенную копию трудовой книжки — она может быть как в бумажном виде, так и в электронном;
• справка, установленная налоговым законодательством, — до 1 января 2022 г. она называлась справкой по форме 2-НДФЛ, а теперь — справка о доходах и суммах налога физического лица либо справка о доходах в свободной форме или по форме кредитора (часть банков допускают предоставление такого документа).

Подготовленные бумаги вместе с документами, удостоверяющими личность, — паспорт и СНИЛС — нужно предоставить в выбранный банк. А общий список кредиторов, которые выдают такую ипотеку, указан на сайте «ДОМ.РФ». Банки на усмотрение могут запрашивать дополнительные документы. Также бумаги для ипотеки меняются в зависимости от семейного положения заёмщика или при использовании маткапитала.

Программа льготной ипотеки для IT-специалистов имеет следующие особенности:

• материнский капитал может использоваться в ипотеке, но запрещено увеличивать сумму кредита на сумму капитала — так, например, банки делают по другим программам, чтобы продавец сразу после регистрации сделки получил полную сумму и не ждал ПФР, который переведёт маткапитал только после получения документов, подтверждающих покупку;
• по такой программе можно оформить только одну ипотеку на одного заёмщика;
• рефинансировать действующую ипотеку, например по программе господдержки или семейную, с помощью IT-ипотеки нельзя — льгота действует только для покупки недвижимости;
• любой сотрудник IT-компании может получить такой ипотечный заём вне зависимости от должности — это может быть и программист, и бухгалтер; главное условие — работа в аккредитованной компании;
• программа «Ипотека по паспорту» или без предоставления документов по трудоустройству по такой ипотеке недоступна;
• для получения ипотеки работа в IT-компании должна быть основной;
• созаёмщиками по ипотеке могут быть российские граждане, которые работают в любой компании и не обязательно в IT-отрасли.

При оформлении льготной ипотеки банк укажет в кредитном договоре дополнительные условия, которые заёмщик должен выполнять, чтобы сохранить льготу. К ним относятся:

• полные условия, при которых кредитор повысит ставку;
• на протяжении действия ипотеки заёмщик будет обязан подтверждать трудоустройство и уровень дохода, наличие которых требует льготная программа.

Банк также пропишет в кредитном договоре, в каком формате и как часто будет происходить проверка.

Льготная ставка сохраняется при условии, что заёмщик весь срок действия кредитного договора работает в IT-отрасли. Он может поменять компанию-работодателя, но она также должна входить в список аккредитованных. А повысить ставку банк имеет право при следующих условиях:

• заёмщик уволился из IT-компании и не предоставил банку в течение трёх месяцев после увольнения документы, подтверждающие наличие новой работы, которая подходит под требования постановления;
• клиент получил вторую или следующую ипотеку по такой же программе, при этом его роль в новом договоре не имеет значения, он может выступать заёмщиком, созаёмщиком или поручителем.

Закон ограничивает процент, на который кредитор может увеличить ставку. Так, если ипотека оформлена на квартиру, новая ставка не может превышать ключевую на 2,5%. Если ипотека на жилой дом, она должна быть не выше 4,5% дополнительно к ключевой.