Как работает ипотека: обязанности заёмщиков

Что обязан выполнять клиент банка, чтобы не лишиться недвижимости

Когда клиенты получают ипотеку, мало кто внимательно изучает кредитный договор, а зря — в нём банк прописывает важную и полезную информацию относительно условий обслуживания оформляемого займа. Вместе с собственностью заёмщик приобретает и много обязательств по обслуживанию кредита. В этой статье мы расскажем о главных обязанностях по ипотеке, которые клиенты должны выполнять.

1. Передать квартиру в залог

Ипотека — это кредит под залог приобретаемой недвижимости. Покупаемую квартиру клиент оставит банку в качестве обеспечения, потому что покупает недвижимость не на собственные деньги, а на заёмные. При этом на квартиру будет наложено обременение. Информация о наличии залога по объекту недвижимости доступна при получении выписки ЕГРН. В ней в соответствующей графе («Ограничение прав и обременение объекта недвижимости») будет указано — «ипотека в силу закона». Там же указаны кредитор и основание, на котором оформлен залог, — договор купли-продажи на квартиру с использованием кредитных средств

Рис. 1. Выписка ЕГРН по квартире, которая находится в залоге у банка
Рис. 1. Выписка ЕГРН по квартире, которая находится в залоге у банка

Сам залог оформляется следующим образом. В день сделки заёмщик подписывает кредитную документацию. К ней относится договор купли-продажи (ДКП), по которому клиент становится собственником закладываемой квартиры, а также кредитный договор. Иногда банк отдельно составляет договор залога, или его ключевые условия указывают в кредитном соглашении.

Ещё банк может составить закладную — документ, удостоверяющий права залогодержателя на залог, которым обеспечены обязательства по займу.

Рис. 2. В договоре залога банк указывает, что закладная — документ, удостоверяющий права залогодержателя на залог
Рис. 2. В договоре залога банк указывает, что закладная — документ, удостоверяющий права залогодержателя на залог

Если закладная в бумажном виде, банк выдаст её на руки клиенту. И тот подаст её вместе с остальными документами — кредитным договором и ДКП — в Росреестр. Но сейчас многие кредитно-финансовые учреждения переходят на электронный вариант документов и сами передают их на регистрацию в Росреестр дистанционным способом.

Рис. 3. В кредитном договоре указано, что клиент обязан в день подписания договора передать его на регистрацию в Росреестр для оформления залога
Рис. 3. В кредитном договоре указано, что клиент обязан в день подписания договора передать его на регистрацию в Росреестр для оформления залога

2. Вносить ежемесячные платежи согласно графику

Главные признаки кредита — платность, срочность и возвратность. Это значит, что полученные деньги нужно вернуть в согласованный срок и с оплатой процентов. Все условия по выплате ипотеки банк указывает в кредитном договоре, который клиент подписывает в день сделки. Познакомиться с соглашением можно и нужно накануне — по запросу ипотечный менеджер предоставит бумаги для изучения.

Платить кредит вовремя — одна из главных обязанностей клиента. Если допустить просрочку, то возникают важные последствия:

  • на просроченный платёж кредитор начислит пени или штрафы согласно кредитному договору;

  • банк может наложить взыскание на предмет залога — продать заложенное имущество на торгах, а вырученные деньги пойдут на погашение задолженности согласно ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998;

  • запись о просрочке будет внесена в кредитное досье клиента, что в будущем помешает получать кредиты на выгодных условиях — чем дольше просрочка, тем ниже станет персональный кредитный рейтинг и качество кредитной истории.

Поэтому при оформлении кредита очень важно рассчитать ежемесячный платёж так, чтобы он не обременял бюджет. Ведь создать положительную кредитную историю и репутацию в банке — это долгий процесс, а испортить отношения с кредитором легко — достаточно одной просрочки.

3. Ежегодно продлевать ипотечную страховку

Любой банк предлагает базовую ставку, которая действует при оформлении ипотечного страхования. В зависимости от кредитора может потребоваться страхование разных категорий рисков: конструктив (само имущество), жизнь и здоровье клиента, титул (потеря права собственности на недвижимость) или защита от финансовых рисков.

Рис. 4. В условиях ипотеки банк указывает, что при отсутствии договора страхования ставка увеличивается на 3 пп. Источник: сайт «Промсвязьбанка»
Рис. 4. В условиях ипотеки банк указывает, что при отсутствии договора страхования ставка увеличивается на 3 пп. Источник: сайт «Промсвязьбанка»

Но отказаться от страховки можно по любым видам риска, кроме страхования недвижимости — это обязанность залогодателя согласно ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998.

Ипотечная страховка оформляется на один год. Первый договор клиент подписывает в день сделки или накануне, а последующие продлевает перед окончанием срока действия соглашения. Обычно сотрудник страховой компании (СК) оповещает клиентов об истечении срока действия договора за один месяц. Страхователя можно менять каждый год, если при сравнении условий по тарифу окажется, что у другой компании он выгоднее.

Рис. 5. В специальном разделе «Партнёры банка по ипотечному страхованию» кредиторы обычно указывают полный список рекомендованных компаний. Источник: сайт «Промсвязьбанка»
Рис. 5. В специальном разделе «Партнёры банка по ипотечному страхованию» кредиторы обычно указывают полный список рекомендованных компаний. Источник: сайт «Промсвязьбанка»

Клиент имеет полную свободу в выборе страховой компании из тех, которые аккредитованы банком (ч. 10 ст. 7 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» № 353-ФЗ от 21.12.2013). Это важно помнить, потому что зачастую сотрудники банка рекомендуют клиентам выбрать компанию, входящую в банковский холдинг, где тарифы могут быть не самыми выгодными. Кредитор как агент может получать от страховых компаний комиссию за оформленную страховку. Она составляет до 20–50% стоимости полиса. Согласно статистике Центробанка за 2021 г., на кредитные организации как на страховых агентов приходится 62% общего объёма выплаченных страховыми компаниями комиссий посредникам.

Если сравнить условия нескольких страховщиков, то может получиться так, что какие-то компании предложат более низкий тариф. Поэтому не нужно торопиться и соглашаться на СК, которую предложит банк. Клиент имеет право выбрать страхового партнёра самостоятельно.

4. Погасить штрафы и пени, если нарушил условия договора

За использование кредитных средств клиент всегда платит проценты. А когда заёмщик пропускает ежемесячный взнос хотя бы на один день, кредитор вправе начислить штрафы.

Кроме того, кредитор может требовать оплату пени за другие нарушения условий договора по ипотеке: за несвоевременную подачу документов на регистрацию залога в Росреестр, за несвоевременную оплату и продление страховки по ипотеке по всем типам риска, которые предусмотрены в условиях договора, или за несвоевременную оплату коммунальных услуг.

Рис. 6. Банк может начислить пени 0,1% от суммы текущей задолженности по кредиту, если клиент не уведомит кредитора в десятидневный срок об изменении места жительства, смене паспорта, заключении брачного договора или регистрации в предмете ипотеки новых жильцов
Рис. 6. Банк может начислить пени 0,1% от суммы текущей задолженности по кредиту, если клиент не уведомит кредитора в десятидневный срок об изменении места жительства, смене паспорта, заключении брачного договора или регистрации в предмете ипотеки новых жильцов

5. Содержать недвижимость в нормальном состоянии

Когда мы покупаем квартиру в ипотеку, банку важно знать её рыночную стоимость — от этой цены кредитор обычно выдаёт не более 80–90%. Для определения рыночной стоимости большинство банков просит клиента предоставить отчёт об оценке. Этот документ подготавливает профессиональный оценщик, который занимается оценкой недвижимости. Он анализирует объект и составляет отчёт, отражающий реальную стоимость объекта и его ликвидность: как быстро банк сможет реализовать залог и по какой цене, если это потребуется.

Когда квартира в залоге у банка, клиент обязан содержать её в нормальном состоянии. Это значит, что её состояние не должно ухудшаться — по этой причине может снизиться рыночная стоимость залога. А если подобное произойдёт, то заёмщик обязан сделать капитальный или косметический ремонт, чтобы ликвидность объекта стала прежней, какой была на момент проведения оценки и ипотечной сделки.

Рис. 7. Договор с банком содержит условие, согласно которому клиент обязан принимать все необходимые меры для содержания жилья в нормальном состоянии
Рис. 7. Договор с банком содержит условие, согласно которому клиент обязан принимать все необходимые меры для содержания жилья в нормальном состоянии

6. Показывать квартиру для проверки по запросу

Банку важно, чтобы заложенная недвижимость оставалась в нормальном состоянии, от которого зависит рыночная стоимость. Чтобы кредитор мог проверить, в каком виде находится залог, он также указывает возможность проведения осмотра предмета ипотеки.

Рис. 8. Банк берёт с клиента обязательство показывать предмет залога для осмотра не реже одного раза в год
Рис. 8. Банк берёт с клиента обязательство показывать предмет залога для осмотра не реже одного раза в год

При осмотре имущества кредитор также может проверить, кто зарегистрирован и проживает в квартире: нет ли не согласованных с банком жильцов, которые проживают постоянно или временно

7. Спрашивать согласие банка на продажу

Если раньше купить ипотечную квартиру считалось чем-то крайне сложным, то сейчас такие сделки в порядке вещей. Заёмщики часто продают залоговую квартиру и покупают новую — также в ипотеку. А покупатели спокойно относятся к тому, что приобретаемая ими квартира находится в залоге у банка. Сами банки готовы предложить помощь в проведении такой сделки. Тогда продавец и покупатель обращаются к отделу сопровождения ипотечных кредитов банка, и уполномоченный сотрудник помогает подготовить и провести безопасную сделку.

Кроме того, многие кредитно-финансовые учреждения запускают специальную программу — ипотека на залоговую недвижимость другого банка. По ней новый кредитор оформляет клиенту ипотеку на покупку залоговой квартиры в другом банке или в своём.

Главное условие для проведения такой сделки — получить согласие кредитора. Оно требуется всегда, пока недвижимость в залоге у банка, — это требование исходит из ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998.

8. Согласовывать любые изменения: перепланировки или прописку

Без согласия банка-залогодержателя заёмщик не может производить с недвижимостью никаких юридически значимых действий. Но это не только продажа квартиры. Спрашивать разрешение нужно и для оформления регистрации.

Другая распространённая ошибка ипотечных заёмщиков — клиенты меняют перепланировку без ведома кредитора, не согласовывают с контролирующими органами и не узаконивают. Хотя по закону она должна быть зарегистрирована и проведена только с разрешения органов местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). Более того, есть изменения, которые нельзя узаконить. Владельцу такой собственности могут выписать штраф за самовольное изменение технических характеристик квартиры, согласно ст. 7.21 КоАП или ст. 29 ЖК РФ, и требовать вернуть помещение в первоначальное состояние. Такое требование выставит и банк, если узнает о нарушении.

Рис. 9. По условиям договора прописать кого-то в квартире можно только после письменного уведомления кредитора, а любую перепланировку необходимо узаконить, при невозможности этого — вернуть недвижимость в прежнее состояние
Рис. 9. По условиям договора прописать кого-то в квартире можно только после письменного уведомления кредитора, а любую перепланировку необходимо узаконить, при невозможности этого — вернуть недвижимость в прежнее состояние

9. Отдать залог в зачёт задолженности по ипотеке

Одна из главных особенностей ипотеки — это кредит под залог, а значит, обязательства заёмщика обеспечены этим залогом — недвижимостью. Поэтому при неисполнении клиентом обязательств по своевременной выплате кредита или других нарушениях, указанных в договоре, банк как залогодержатель имеет право обратиться в суд. По заявлению в суде он получает разрешение на взыскание задолженности через реализацию залога.

Рис. 10. Банк указывает, что при просрочке свыше 30 дней может обратиться в суд для получения разрешения на взыскание долга за счёт реализации ипотечной квартиры на торгах
Рис. 10. Банк указывает, что при просрочке свыше 30 дней может обратиться в суд для получения разрешения на взыскание долга за счёт реализации ипотечной квартиры на торгах

Однако на практике банки не идут в суд при просрочке в 30 дней и даже выше — 90–120. Кредитор тоже заинтересован, чтобы заёмщик платил по кредиту. Организация продажи квартиры с торгов — долгий и трудозатратный процесс. И не гарантирует, что недвижимость выкупят на аукционе. Тогда банку придётся принять квартиру в зачёт требований и заниматься реализацией самостоятельно.

Чтобы снизить риски выхода на просрочку, у клиента есть разные способы: реструктуризация ипотечного займа, кредитные каникулы или рефинансирование. Важно озаботиться снижением ежемесячного платежа заранее, а не когда начнутся просрочки.

10. Выделить доли после погашения ипотеки, если использовался маткапитал

При оформлении ипотечного кредита клиент, при наличии такого сертификата, может использовать средства материнского капитала для получения займа. Это делается двумя способами.

  • В качестве первоначального взноса. Все банки принимают маткапитал для оплаты первого взноса. И могут предлагать разные схемы: если суммы сертификата достаточно для покрытия минимального взноса (то есть по программе предусмотрено 15%, и маткапитал равен соответствующей доле полной стоимости приобретаемой квартиры) или если клиент вместе с использованием семейного капитала добавляет собственные средства — 5–10%.

  • Для полного или частичного погашения займа. После оформления ипотеки клиент сначала обращается в Пенсионный фонд и предоставляет документы, которые подтверждают покупку квартиры на кредитные деньги: ДКП, кредитный договор и закладную (при наличии). Затем пишет заявление и указывает банковские реквизиты счёта, куда Пенсионный фонд перечислит капитал. Когда это происходит, клиент обращается в банк и подаёт заявление, чтобы тот списал полученные средства маткапитала в счёт погашения или полного закрытия ипотеки.

Неважно, каким способом заёмщики используют семейный капитал. Важно одно общее требование закона, согласно п. 15 (1) Постановления Правительства РФ «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» № 862 от 12.12.2007, — обязательство выделить детям доли в течение шести месяцев после погашения ипотеки, то есть после закрытия займа и снятия обременения с недвижимости.

Что необходимо учитывать заёмщику?

Хотя квартира, оформленная в ипотеку, — собственность клиента, она находится в залоге у банка. Это значит, что заёмщик обязан надлежащим образом исполнять условия кредитного договора и содержать предмет залога в нормальном состоянии. А чтобы какие-либо требования кредитора не оказались неожиданностью, советуем внимательно изучать условия кредитного договора. Конечно, кроме обязанностей, у ипотечных заёмщиков банка есть и права. О них мы расскажем в следующей статье.

Коротко о главном

Еженедельная рассылка с лучшими материалами «Открытого журнала»

Подписаться

Кредитный брокер
Откройте счёт прямо сейчас

Без минимальной суммы, платы за обслуживание и скрытых комиссий

Открыть счёт
Настройте свои предпочтения
1 шаг
Выберите, какие рубрики вам интересны

Нужно выбрать минимум 3 рубрики

Рубрики

Больше интересных материалов