Как оформить ипотеку выгодно и снизить ставку?

Ипотека — один из самых сложных и интересных кредитных продуктов. Среди других кредитных предложений банка ипотечный заём выделяется по многим параметрам, но главный — долгий срок кредита. Обычно ипотеку выдают на 15–30 лет. Из-за крупной суммы долга и длительного срока переплата увеличивается. Но у заёмщика есть возможность снизить ставку ещё в начале пути — при подаче заявки или в процессе подготовки к сделке.

В этой статье расскажем, как можно уменьшить процент и получить более выгодные условия кредитования на вторичном рынке жилья.

Многие услуги можно получать онлайн, и кредитные продукты не исключение. Банки развивают технологии и удобство взаимодействия с клиентами, поэтому теперь оформить дистанционно предлагают не только потребительский кредит или кредитную карту, но и ипотечный заём. Приятным бонусом для клиентов, помимо того, что не нужно собирать бумаги и тратить время на встречу в офисе с ипотечным менеджером, стала возможность подать заявку на ипотеку онлайн и получить скидку по кредиту.

Некоторые кредиторы пошли дальше — все этапы рассмотрения ипотечного займа (одобрение заёмщика и одобрение выбранного объекта недвижимости) проводят онлайн. Клиент приедет на оформление ипотеки только один раз — уже на подписание кредитного договора. Все необходимые документы, которые кредитор запросит для одобрения кредита, клиент загрузит в личном кабинете. А ипотечный менеджер банка будет с ним на связи в онлайн-чате или через мобильный мессенджер, чтобы оперативно решать любые вопросы, возникающие в процессе подготовки ипотечной сделки.

В большинстве банков для клиентов, получающих заработную плату на его карту, предусмотрены привилегии по кредитным продуктам. Обычно — скидка по базовой ставке. Например, для всех клиентов процент по ипотеке на готовое жильё составляет 9%. Если за кредитом обратится зарплатный клиент этого банка, ему могут сделать скидку — 0,5–1 пп, в зависимости от условий работы конкретного финучреждения.

В борьбе за клиентов банки улучшают условия по предоставлению такой преференции. Например, некоторые кредиторы дадут скидку не только действующим зарплатным клиентам, но и будущим — тем, кто перейдёт на обслуживание по зарплатному проекту к новому банку после получения ипотеки.

Схема оформления скидки будущему зарплатному клиенту может выглядеть так: после получения ипотеки заёмщик договаривается с работодателем о переводе зарплаты по новым реквизитам — на счёт, который открыт у ипотечного кредитора. А перед этим открывает там зарплатный счёт, заказывает дебетовую карту в новом банке и предоставляет реквизиты для переводов в бухгалтерию своей компании. В течение одного-двух месяцев после получения ипотеки на карту должна начать поступать зарплата.

Если не выполнить условия акции и не организовать денежные поступления в течение установленного программой срока, скидка не будет применена, и процент останется на базовом уровне. Такие детали — как быстро нужно перевести зарплату в новый банк и есть ли требования к минимальной сумме переводов — лучше сразу узнавать у ипотечного специалиста банка. Потому что может случиться так, что минимальная сумма для переводов окажется выше зарплаты заёмщика.

Снижение ставки предусмотрено не только для зарплатных клиентов, но и для корпоративных, например, работодатель заёмщика входит в список компаний — стратегических партнёров банка. Или клиент работает в бюджетной или государственной структуре, например «РЖД» или Почта России.

Некоторые банки предлагают дополнительные опции, которые снижают базовую ставку по ипотеке. Одна из них — оплата единовременной комиссии при оформлении кредита, за счёт которой банк снизит процент по ипотеке. Это может выглядеть так: клиент оплачивает комиссию 1% от суммы ипотечного займа и банк снижает ставку на 0,5%.

Но всегда ли выгодно платить за снижение базовой ставки? Подключение такой скидки будет выгодным, если клиент не планирует погашать ипотеку досрочно и оформляет на долгий срок — 10 лет и более.

Снижение ставки может оформляться на весь срок ипотеки. Но некоторые банки в качестве маркетингового приёма предлагают снизить базовую ставку до 7%, но только на один, три или пять лет.

Использование дистанционных сервисов — это не только подача заявки на ипотеку в личном кабинете на сайте кредитора, но и возможность использовать электронную регистрацию ипотеки в Росреестре. В таком случае клиентам не придётся подавать документы на регистрацию права собственности через МФЦ. После подписания кредитного договора и получения ипотеки сотрудник банка направит документы для оформления собственности в Росреестр дистанционно. При таком способе взаимодействия с Росреестром сделка может быть зарегистрирована быстрее.

А при подаче документов через МФЦ сроки регистрации увеличиваются до пяти рабочих дней, согласно п. 11 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015. Но это касается стандартных сделок, без участия нотариуса.

Чтобы клиент мог использовать электронную регистрацию ипотеки и подавать документы в Росреестр дистанционно, у него должна быть усиленная квалифицированная электронная подпись (ЭП). Она позволяет подписывать юридически значимые документы и равносильна собственноручной подписи. Такую подпись может оформить сотрудник банка прямо на сделке, потому что проверит документы, подтверждающие личность клиента, и удостоверит их. Услуга по выпуску ЭП в банке стоит в среднем от 2,5 до 10,9 тыс. руб. и зависит от тарифов. Но есть и такие кредиторы, кто готов провести электронную регистрацию ипотеки без оплаты комиссии за выпуск подписи.

Стандартный взнос в большинстве банков составляет 10–15%. В эту сумму также может входить материнский капитал. Если у клиента сумма на руках окажется больше, то это нужно использовать — некоторые кредиторы снижают процент в зависимости от размера первоначального взноса.

Получается, что более крупный взнос уменьшает ставку на 1–1,5%. То есть внесение своих денег на сумму более 30–50% стоимости покупаемой квартиры — шанс получить скидку от банка по ипотечным процентам.

В ипотеку можно купить не только квартиру или апартаменты, но и другие объекты недвижимости — долю, коммерческое помещение или земельный участок. В зависимости от типа объекта и сумма ипотечного займа будет разниться.

Самые крупные чеки обычно по жилой недвижимости зафиксированы на вторичном или первичном рынке в сегменте бизнес-класса или премиум. Если клиент получает в кредит сумму свыше 5–7 млн руб., банк может сделать дополнительную скидку по процентам.

Также многое зависит от региона. Если для Москвы ипотека на 7 млн руб. — это мало, то для других городов — это крупная покупка. Банки это понимают, поэтому для разных регионов может стоять разное ограничение на то, какая сумма займа считается крупной, чтобы клиент получил скидку.

Когда заёмщик подаёт документы на одобрение ипотечной заявки, банк выносит решение о предварительном одобрении. Оно действует от 30 до 90 дней, в зависимости от условий работы банка. За это время клиент подбирает объект, собирает по нему документы и одобряет недвижимость. Потом он готовится к сделке и вместе с продавцом и ипотечным сотрудником банка проводит её.

Некоторые банки, чтобы замотивировать клиентов не тянуть с подбором недвижимости и проведением сделки, делают дополнительную скидку — за быстрый выход на сделку. Если клиент успеет провести её в течение 30 дней после получения положительного решения по заявке, то получит дисконт от базовой ставки — на 0,2–0,5%.

Поэтому при подаче заявки на ипотеку лучше сразу иметь на примете несколько объектов, по которым продавец готов к сделке. То есть для заключения договора купли-продажи (ДКП) у продавца должны быть на руках или в процессе получения необходимые бумаги: правоустанавливающие документы и выписка ЕГРН (у каждого банка свой перечень документов, которые он запросит для проверки и одобрения квартиры).

Для получения ипотечного кредита клиент должен доказать кредитору свою платёжеспособность и то, что он может обслуживать оформляемый кредит в полном объёме. Для этого необходимо предоставить банку документы, подтверждающие получение стабильного дохода.

Это могут быть:

• справка о доходах и налогах (2-НДФЛ),
  
  
• справка по форме банка или в произвольной форме,
  
  
• выписка по оборотам по счету дебетовой карты заёмщика.

Также доход можно подтвердить выпиской из Пенсионного фонда России (ПФР). Если клиент является индивидуальным предпринимателем (ИП) или собственником бизнеса, то пакет документов для подтверждения во многих банках будет другим — налоговые декларации или финансовая отчётность. Хотя некоторые кредиторы могут рассматривать собственников бизнеса как наёмных сотрудников.

Если клиент работает по найму и получает полностью официальный доход, для таких заёмщиков банки упростили процесс подачи и проверки заявки. «Белый» доход банк может проверить самостоятельно, ему потребуется только согласие клиента. А клиенту — наличие подтвержденной записи на сайте Госуслуг. Банк отправит запрос в ПФР и получит выписку. На основании такой выписки банк проанализирует среднемесячный доход за последние 6–12 месяцев, в зависимости от стажа работы клиента и условий ипотечной программы, и рассчитает, какую сумму может выдать в кредит.

Иногда банкам проще привлекать клиентов через партнёров: агентства недвижимости или брокерские компании. За то, что партнёры передают в конкретный банк клиентов для ипотечного кредитования, заёмщики как клиенты таких компаний получают скидку по базовой ставке.

О наличии такой скидки расскажет сотрудник партнёрской компании, потому что для них такая преференция — одно из преимуществ, чтобы привлечь клиента к себе. Такие компании знают особенности банков, с которыми сотрудничают, и помимо скидки помогают подобрать клиенту оптимальный банк для его ситуации.

Мы перечислили основные варианты, которые помогают снизить базовую ставку по ипотеке на вторичном рынке жилья, где, в отличие от первичного, нет льготных программ, субсидируемых государством или застройщиком.

Все опции работают при обязательной оплате ипотечной страховки. Если отказаться от такой опции, то банки увеличивают базовую ставку в среднем на 2–4%. Страхование объекта недвижимости — обязательное требование, согласно п. 1 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998. Кроме того, банки просят застраховать и другие риски — жизнь и здоровье, титул (утрата права собственности на приобретаемый объект). Но есть кредиторы, которым достаточно страховать один-два риска, чтобы сохранить дисконт. Некоторые банки всегда и по всем клиентам запрашивают титульное страхование, а другие нет. Так получится сэкономить на оплате страховой премии и сохранить минимальную ставку.

Некоторые кредиторы предлагают суммировать скидки по ставке, а у других скидки действуют только при соблюдении нескольких условий одновременно или не суммируются. В этом случае нужно выбрать оптимальный вариант.

Может получиться так, что клиент планировал первоначально внести 20%, а по условиям банка, если взнос выше 20%, то есть составит 21%, то ставка по ипотеке будет ниже. Остаётся добавить всего 1% и можно получить дисконт на 0,5–1%.

Ипотечный менеджер банка заранее подскажет клиенту, на какие преференции он может рассчитывать, и предложит более выгодные условия. Если нет — клиент должен сам спросить, какие скидки по ставке банк может предложить. И запомнить, что банки могут снижать ставку в следующих случаях:

1. Заявка на ипотеку подаётся онлайн.
   
   
2. Заёмщик является зарплатным клиентом банка, сотрудником бюджетной организации или партнёра банка.
   
   
3. Оплачивается комиссия за снижение ставки.
   
   
4. Проводится онлайн-регистрация ипотечной сделки.
   
   
5. Первоначальный взнос составляет от 30–50%.
   
   
6. Крупная сумма ипотеки, от 5–7 млн руб.
   
   
7. Клиент провёл сделку в течение 30 дней после одобрения.
   
   
8. Заёмщик подтверждает весь доход выпиской из ПФР.
   
   
9. Заёмщик обратился за ипотекой через компанию-партнёра банка.