Великий комбинатор: продать квартиру, положить деньги в банк и… купить другую квартиру

Разбираемся в деталях инвестиционных инструментов, чтобы понять, стоит ли сейчас применять подобную схему

«Открытый журнал» уже анализировал инвестиции в недвижимость и ситуацию на рынке банковских вкладов в 2022 г. Сегодня разберём сравнительные достоинства этих вариантов инвестирования. Ситуация с недвижимостью будет рассмотрена на примере макрорегиона Москвы и Подмосковья, по которому имеется обширная качественная статистика.

Ситуация на рынке квартир в начале июня 2022 года

Льготная ипотека, которая была введена Постановлением Правительства № 566 от 23.04.2020 с целью поддержки населения в период COVID-19, значительно простимулировала спрос на жильё. По итогам 2021 г. количество ипотечных сделок в России составило 1,9 млн штук, а объём кредитов достиг 5,7 трлн руб.

Рис. 1. Динамика ипотеки. Источник: ДОМ.РФ
Рис. 1. Динамика ипотеки. Источник: ДОМ.РФ

Ипотечный бум подстегнул рост цен на жильё. За 2021 г. средняя стоимость 1 м2 в Москве увеличилась на 20%.

Рис. 2. Индекс стоимости жилья в Москве (руб./кв. м). Источник: сайт irn.ru
Рис. 2. Индекс стоимости жилья в Москве (руб./кв. м). Источник: сайт irn.ru

После 24 февраля 2022 г. обстановка начала меняться:

  • с 28 февраля ключевая ставка ЦБ увеличилась до 20%;

  • резко выросли риски и степень неопределённости покупателей.

В марте 2022 г. на жилищном рынке оформлялись ранее одобренные сделки по прежним ставкам ипотеки, а многие покупатели спешили приобрести жильё, опасаясь грядущей инфляции. С апреля начался понижательный тренд, который затронул и вторичный сектор: количество сделок резко сократилось.

Рис. 3. Состояние рынка жилой недвижимости в апреле 2022 г. (кол-во сделок в тыс. штук). Источник: bnmap.pro
Рис. 3. Состояние рынка жилой недвижимости в апреле 2022 г. (кол-во сделок в тыс. штук). Источник: bnmap.pro

Вместе с количеством сделок вниз пошли и бюджеты. По данным bnmap.pro, если в марте в Москве были заключены сделки на 98 млрд руб., то в апреле — только на 23 млрд руб.

Ситуация с вкладами на конец мая 2022 года

Повышение 28 февраля 2022 г. ключевой ставки ЦБ РФ до 20% стимулировало активность банков по привлечению средств. Ставки по вкладам на три-шесть месяцев выросли до 20% и выше. Позже стоимость привлечения ликвидности начала снижаться вслед за снижением ключевой ставки ЦБ.

Рис. 4. Динамика максимальной процентной ставки по топ-10 банков. Источник: Центробанк
Рис. 4. Динамика максимальной процентной ставки по топ-10 банков. Источник: Центробанк

По сведениям Центробанка, средние ставки по вкладам до года по итогам второй декады мая составили 10,4%. Отчасти это обусловлено снижением ключевой ставки, которая с 27 мая составляет 11%.

Сравниваем варианты

В июне 2022 г. Андрей собирается продать инвестиционную однокомнатную квартиру в Москве за 10 млн руб. (квартиру он сдаёт в аренду), положить деньги в банк под среднюю ставку 10% годовых, а затем купить другую квартиру. Что он должен учитывать, планируя данную операцию?

  • Потребуется заплатить 13% с полученного дохода — разницы в цене покупки и продажи (ст. 220 НК РФ), если квартира находилась в его собственности менее пяти лет;

  • нужно заплатить 100–300 тыс. руб. риелтору за каждую сделку — в эту сумму обычно входят и юридические услуги по сопровождению сделки;

  • полученные деньги необходимо положить на депозит в несколько банков, ведь государство страхует суммы вкладов, не превышающие 1,4 млн руб.;

  • на процентный доход по вкладам может быть начислен налог;

  • в новой квартире, вероятно, потребуется сделать ремонт;

  • на время сделки и ремонта Андрей лишится платы от арендаторов. Примерная величина аренды в Москве находится в диапазоне 30–50 тыс. руб.

Если учесть все перечисленные нюансы, то получится, что доход от банковского вклада будет нивелирован:

  • расходами на риелтора — не менее 200 тыс. руб.;

  • потерей аренды (среднее значение) 40 * 12 = 480 тыс. руб.;

  • стоимостью ремонта новой квартиры — эту сумму подсчитать затруднительно;

  • налогом с дохода от продажи — допустим, он составит 2 млн руб., следовательно, 13% от данной суммы — 260 тыс. руб.

К этому необходимо добавить и инфляцию, ведь расходы нужно будет осуществить сразу, а в полном объёме проценты по вкладу поступят только через год.

Разберём более оптимистичный вариант. Квартира у Андрея была в собственности более пяти лет, и он продаёт её знакомому, а новое жильё приобретает в хорошем состоянии. Однако упущенную выгоду от аренды за несколько месяцев (период покупки новой квартиры) нужно учитывать и в этом варианте. Но что с ценами на недвижимость? Ведь подобная продажа квартиры имеет смысл, если в будущем будет возможность купить аналогичную, но дешевле за счёт инфляции.

В конце мая на рынке жилой недвижимости цены незначительно снизились (рисунок 2), а спред между публичной и реальной ценой продажи, по данным участников рынка, превышает 5%. С другой стороны, продавцы, риелторы, строители и кредитующие их банки пока не готовы к массовому понижению цен. К этому нужно добавить инфляцию и удорожание импортных стройматериалов.

Но даже с учётом понижения ключевой ставки ЦБ и планируемого расширения льготных ипотечных программ перспектива роста цен на жильё остаётся неопределённой. Ему противостоят неуверенность в будущем и снижение уровня жизни населения.

Поэтому некоторая коррекция на рынке цен жилья Москвы и Подмосковья вполне вероятна — но её конкретные размеры и длительность определить нельзя. Следовательно, даже в идеальном варианте продавать квартиру, класть деньги на депозит, а затем покупать новую квартиру — рискованная затея. Если же учитывать более реальную ситуацию, то даже выгода от банковского вклада будет перекрыта издержками, обусловленными куплей-продажей недвижимости.

Даже в более предсказуемое время стратегия «продал квартиру — положил деньги в банк — купил новую» не гарантирует получение потенциальной прибыли. В текущей ситуации её тем более нельзя рекомендовать. Исключения возможны, если планируется покупка квартиры в других регионах, с более доступными ценами. Но и тут нужно смотреть на специфику территории и её перспективы.