Меню
Меню

Так ли хороша недвижимость?

Считаем реальный доход с учётом всех расходов
Александр Силаев
Частный инвестор, трейдер, писатель

Первое, что надо понимать про недвижимость: от грустного сходства с коммодити (как золото, серебро, нефть, тушёнка) её отличают только рентные платежи. Нет аренды — нет доходности.

Недвижимость, не сдаваемая в аренду, это актив с отрицательной доходностью.

В России этот факт смягчён фантастически низким стартом, но по миру это видно. В начале 1990-х годов у нас почему-то не было ценности квадратных метров. Импортную видеодвойку (телевизор + видемагнитофон, если кто забыл) с небольшой доплатой меняли на подержанную «Тойоту», а её, уже без доплаты, можно было обменять на однушку. Пару тысяч долларов можно было конвертировать в квартиру, по крайней мере, в провинции. С этого всё и началось. Сначала ситуация возвращалась к норме, потом пересекла норму и пошла на обратный полюс, когда квартира в Москве стоила дороже, чем дом в хорошей юрисдикции на Средиземном море. Отсюда общероссийская иллюзия, что недвижимость всегда дорожает. Иллюзия построена на эмпирических наблюдениях, но четверть века в нетипичной стране — не лучшая выборка для таких обобщений.

Согласно опросам, недвижимость — излюбленный объект инвестиций для россиян. Куда популярнее, чем акции, облигации, золото. Это не значит, что все в неё вкладываются — у всех просто нет на это денег. Но все хотели бы.

Мы видим, как обстоят дела в голове, а вот как они обстоят в реальном мире? Есть авторитетнейший бюллетень Credit Suisse. Они посчитали это за нас.

Так вот, если взять недвижимость саму по себе, без ренты, без налогов, без издержек, на вековом интервале, это вложение под размер инфляции.

Но давайте добавим всё, что надо добавить, и прикинем, хотя бы примерно. Вероятно, аренда перевесит остальное пункты, но насколько? Сама по себе аренда в развитых странах, где защищены права собственности, отлажена инфраструктура, нет угрозы войны и революции, даёт от 2 до 5% годовых, в среднем 3–4% (по данным 1profit.wordpress.com/с-какой-инвестиции-стоит-начинать/недвижимость/рейтинг-84-стран-по-доходности-инвестир).

Причём в странах, где жить и чем-то владеть опасно, доходность может быть сильно больше, в пределах 5–8%. В Африке, в Латинской Америке. Но вряд ли инвестор, выбравший для вложений криминальную или социалистическую страну (а лучше два в одном, например, Венесуэлу), в среднем, по итогам своей жизни, заработает больше.

Теперь вопрос, сколько от 3–4% останется? Посмотрим на 20–30 стран, популярных среди инвесторов в недвижимость, преимущественно европейских (данные с сайта tranio.ru).

Во-первых, налоги на сам арендный доход. В отличие от России, в мире он обычно строго собирается и может доходить до 50%. В среднем около 20%. То есть сразу минус почти 1% годовых. Далее, налог на прирост стоимости самой недвижимости. Не важно, что реальная доходность будет на уровне инфляции, налог возьмут с номинальной — с разницы между ценой покупки и продажи. В Европе ставка этого налога колеблется от 10% до 50%, в среднем 20%. И даже если ничего не продавать, эту цифру стоит учитывать, считая свои капиталы.

Далее, ожидаемую доходность сразу стоит уменьшить на налог с покупки. Где-то он 0,1–0,2%, где-то доходит до 10–20%, в среднем по Европе 3–4%. В некоторых странах его нет. Но, как правило, он есть везде, просто называется «регистрационный сбор» и в среднем тянется к тем же 3–4%. Обычно в стране платят либо налог с покупки, либо регистрационный сбор, но в некоторых платят и то, и другое. Но, помимо этого, существует и третий способ взять деньги с покупателя. Это НДС, в некоторых странах он есть, в некоторых нет, но там, где есть, это обычно сразу 20% (по данным tranio.ru/articles/countries_taxes/).

Но налоги — это ещё не всё. Расходы на ЖКУ как минимум сопоставимы с российскими в районе 1% в год. Далее, амортизация. В России квартиры всё ещё иногда «дают» (при сносе аварийного жилья, например), но на планете часто считается, что, когда твой дом покосится, ты сам его снесёшь и купишь новый. Положим, ещё 1% на амортизационные отчисления. Если мы хотим сдавать недвижимость в аренду, у нас будет дополнительная амортизация — на частый ремонт, положим 0,5%. Давайте ещё учтём (для сомнительных регионов планеты) отчисления как бы в страховой фонд от «чёрного лебедя». Для Лондона, так и быть, отчислять не будем, но в целом для планеты это лучше учесть. Затопления, возгорания, обстрелы вражеской артиллерии, а также риски юридические, например, покупка квартир с замутнёнными правами собственности. Положите на этот пункт столько, сколько подскажет интуиция. Ещё учтите простои — недвижимость сдаётся не всё время.

А от нашей аренды вообще хоть что-то осталось? Вряд ли более 1–2% годовых. Иногда минус 1–2%, как повезёт.

Почему мы считаем средние цифры по миру за столетие? А не то, как это обстоит в конкретной стране (вероятно, в нашей) в конкретное время (в ближайший год)? Если бы принимали конкретное решение — конечно, смотрели бы конкретные условия здесь и сейчас. Но сначала важнее понять, как оно устроено вообще.

Потому что любое «здесь и сейчас» будет стремиться к этому «вообще», если дать ему достаточно времени.
И, если думать не о конкретном инвестиционном решении, а о жизненной стратегии, например, «стану рантье и разбогатею» — лучше учесть самые общие данные, какие только есть. Жизнь длинная. В итоге она окажется ближе к этим данным, чем к ближайшей осени в Москве или Красноярске.

...Ну а как же случаи, когда «моя коммерческая недвижимость отбивает инфляцию и принесла за год 13% ренты?». Что, так не бывает? Отлично, так бывает. Но это надо уметь. Чтобы кто-то вложился в коммерческую недвижимость под 13% годовых, должны быть и те, кому то же самое намерение принесло минус 13%. Можно найти ЗПИФ, который за клиентский миллиард купит метры, которые по рынку стоят 500 миллионов. Полмиллиарда растворятся в воздухе, сколько это будет в процентах? Минус пятьдесят? Потом вам будет пять лет капать какая-то рента, но вместо обещанных 15% только 5%. Потом вы обнаружите, что даже с учётом ренты инвестировали под минус.

И это не худший вариант. Можно найти посредника, который найдёт вам рентную недвижимость за границей. Потом окажется, что вы купили номер отеля, который ещё не построен. Или построен, но вы переплатили в два раза, там никто не хочет жить, и вы должны ещё доплатить за «содержание». А казалось бы, что может быть надёжнее? Самый надёжный класс активов, самая надёжная страна, допустим, Англия... Увы.

Везде, где разыгрывается премия за знания и умения, параллельно разыгрывается штраф за их отсутствие.

_______________

Звучит интересно? На практике всё будет ещё интереснее! Попробовать свои силы в биржевом деле, не потратив при этом ни копейки, можно с помощью учебного счёта «Открытие Брокер». А параллельно черпать идеи, советы, стратегии и схемы можно из наших материалов — достаточно подписаться на еженедельную рассылку, чтобы точно не упустить ничего важного.