Стоит ли садиться в этот «Самолёт»?

Обзор эмитента в преддверии IPO
Михаил Болдов
Частный инвестор, автор блога о финансах
и инвестициях

В последние годы IPO на Московской бирже случаются так редко, что каждое становится настоящим событием для всех участников российского фондового рынка. 7 октября 2020 г. на бирже были представлены акции «Совкомфлота», однако данное IPO вряд ли можно считать удачным. В первый же день цена акций госкомпании в моменте рухнула на 13% даже несмотря на то, что размещение происходило по нижней границе ценового диапазона. Спустя три недели акции всё ещё торгуются ниже цены размещения.

В середине октября также стало известно, что ещё одна российская компания желает разместить свои акции на Московской бирже — ПАО «ГК «Самолёт». Несмотря на название, эмитент не имеет отношения к авиации, его основной профиль — строительство и реализация жилых микрорайонов, преимущественно в Москве и Московской области.

Источник: сайт ПАО «ГК «Самолёт»

Давайте рассмотрим основные параметры предстоящего IPO ПАО «ГК «Самолёт», чтобы узнать о бизнесе и положении компании на рынке, проследить динамику основных операционных и финансовых показателей, разобраться, кто сегодня владеет компанией, и выдвинуть предположения относительно будущего IPO.

Основные параметры предстоящего IPO

Что «ГК «Самолёт» планирует выйти на IPO в IV квартале этого года, окончательно стало известно 15 октября 2020 г., когда на её сайте была опубликована соответствующая новость. В сообщении говорилось, что эмитент планирует вывести на Московскую биржу 5,1% уставного капитала в ходе первичного размещения своих акций.

Уже 22 октября стали известны подробности предстоящего IPO и основные параметры сделки. Вся компания оценивается в 57–66 млрд руб., диапазон цены одной акции — от 950 до 1100 руб. Всего на IPO планируется разместить 3 078 968 обыкновенных акций общества на сумму от 2,9 до 3,4 млрд руб., если удастся реализовать весь заявленный объём размещения.

IPO назначено на 29 октября. Акции начнут торговаться на Московской бирже под тикером SMLT. Пакет будет размещён через ООО «Юридическое Агентство «Московия», которое находится под контролем Павла Голубкова, одного из основных акционеров «ГК «Самолёт». Координатором размещения будет «ВТБ Капитал», который также будет участвовать в организации предстоящего IPO наряду с BCS Global Markets и «Открытие Брокер».

Кратко о бизнесе ГК «Самолёт»

«ГК «Самолёт» была основана в 2012 г. и с тех пор реализовала более 2 млн м2 недвижимости. На начало октября портфель проектов девелопера насчитывает более 15 млн м2, что делает его одним из крупнейших в России.

Источник: сайт ПАО «ГК «Самолёт»

«ГК «Самолёт» входит в десятку крупнейших российских застройщиков по объёму строительства и по итогам 2019 г. вошла в топ-5 строительных компаний по объёму ввода недвижимости в эксплуатацию.

Топ-10 девелоперов по объёму ввода жилья в эксплуатацию в России за 2017‒2019 гг.

Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт», единый реестр застройщиков ЕИСЖС

Основной объём строительства «ГК «Самолёт» приходится на столичный регион. По итогам 2017–2019 гг. компания вышла на второе место по объёму ввода жилья в эксплуатацию в Москве и Московской области, однако всё ещё сильно отстаёт по этому параметру от лидера рынка — Группы «Пик».

Топ-10 девелоперов по объёму ввода жилья в эксплуатацию в Московском регионе за 2017‒2019 гг.

Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт», единый реестр застройщиков ЕИСЖС

Объём заключённых контрактов ПАО «ГК «Самолёт» по итогу 2019 г. составил 475 тыс. м2, снизившись на 7% относительно уровня 2018 г.

Объём заключенных контрактов, тыс. м2

Источник: операционные показатели ПАО «ГК «Самолёт»

2020 год пока складывается для компании весьма успешно с точки зрения операционных результатов несмотря на сложные экономические и эпидемиологические условия. По итогам первых девяти месяцев объём реализации недвижимости «ГК «Самолёт» достиг 348 тыс. м2, из которых 29,2% пришлось на Москву. В денежном выражении объём продаж за первые три квартала составил 41%, в Москве продажи достигли 33,4% за счёт более высокой цены реализации недвижимости в столице по сравнению с другими регионами.

Поступления от реализации, млн руб.

Источник: операционные показатели ПАО «ГК «Самолёт»
Динамика основных финансовых показателей

Основные финансовые показатели ПАО «ГК «Самолёт» выглядят неоднозначно.

Выручка компании имеет растущую динамику и по итогу 2019 г. достигла рекордных 51,1 млрд руб. Однако в первой половине 2020 г., несмотря на рост цен и увеличение общей площади выведенной в продажу недвижимости на 54%, выручка осталась примерно на уровне аналогичного периода прошлого года и составила 22,7 млрд руб.

Динамика выручки, млн руб.

Источник: финансовые показатели ПАО «ГК «Самолёт»

Скорректированная EBITDA стагнирует, рентабельность по EBITDA по итогам 2019 г. составила 14,7%. В первом полугодии показатель рентабельности вырос до 17,4% благодаря контролю издержек.

Динамика скорректированной EBITDA, млн руб.

Источник: финансовые показатели ПАО «ГК «Самолёт»

Хуже дело обстоит с показателем чистой прибыли. Согласно данным консолидированной финансовой отчётности, чистая прибыль падает с 2017 г., достигнув минимума в 2019 г.

Динамика чистой прибыли, млн руб.

Источник: финансовые показатели ПАО «ГК «Самолёт»

Попробуем рассчитать мультипликатор P/E (цена/прибыль), используя верхнюю и нижнюю границу диапазона цены размещения акций. Напомню, что капитализация компании на IPO оценивается в 57–66 млрд руб.

Поскольку в 2019 г. прибыль «ГК «Самолёт» оказалась на историческом минимуме, а по итогам 2020 г. результаты, вероятно, будут выше, я предлагаю взять средний показатель чистой прибыли за последние три года (2017, 2018 и 2019 г.), который равен 2 млрд руб. В этом случае P/E составляет примерно 28,5, если размещение будет происходить по нижней ценовой границе, или 33, если по верхней. Это достаточно высокий показатель для российского рынка в целом и для строительной отрасли в частности. Данный показатель говорит, что, если эмитент будет всю прибыль выплачивать инвесторам и при условии её сохранения на уровне последних трёх лет, потребуется от 28 до 33 лет, чтобы полностью окупить такое вложение.

Чистый долг ПАО «ГК «Самолёт» вырос в 5,3 раза за 2019 год и продолжил расти в первой половине этого года. На 30 июня 2020 г. чистый долг достиг 13,2 млрд руб. Сама компания объясняет наращивание долговой нагрузки необходимостью иметь запас ликвидности для уменьшения рисков и финансирования новых проектов.

Динамика чистого долга, млн руб.

Источник: финансовые показатели ПАО «ГК «Самолёт»

Долговая нагрузка «ГК «Самолёт» на 30 июня 2020 г., которая рассчитывается по мультипликатору «Чистый долг/скорректированная EBITDA за 12 месяцев», составляет 1,74 (13,2 млрд руб. / 7,6 млрд руб.). Это можно считать приемлемым уровнем долговой нагрузки.

Кто владеет компанией?

Согласно инвестиционному меморандуму ПАО «ГК «Самолёт», выпущенному накануне IPO, структура акционерного капитала выглядит следующим образом.

Структура акционеров на 21.10.2020

Источник: инвестиционный меморандум ПАО «ГК «Самолёт»

Самый крупный пакет акций — 34% — принадлежит DORSTAGEN LIMITED — это кипрский офшор, 100% которого контролирует член комитета совета директоров по аудиту и финансам Павел Голубков. 9,9% акций владеет закрытый инвестиционный комбинированный фонд «Проектный», который также на 100% контролирует г-н Голубков.

31,7% акций напрямую владеет сооснователь компании Михаил Кенин. Его дочери Кениной Мишель Михайловне принадлежит ещё 4,8% акций через сингапурский офшор Corsico Asset Management.

9,5% владеет Игорь Евтушевский, занимающий с ноября 2019 г. должность главы комитета по стратегии в рамках совета директоров ПАО «ГК «Самолёт». По 2,5% акций владеют топ-менеджеры компании Антон Елистратов и Дмитрий Голубков.

Ещё 5,1% в преддверии IPO консолидировало ООО «Юридическое Агентство «Московия», которое является продающим акционером, то есть именно этот пакет акций будет представлен на Московской бирже в ходе первичного размещения.

Если IPO пройдёт успешно, то структура акционерного капитала может принять следующий вид.

Предполагаемая структура акционеров после IPO

Источник: инвестиционный меморандум ПАО «ГК «Самолёт»

Предполагается, что после IPO доля акций, находящихся в свободном обращении, составит 5% от увеличенного акционерного капитала.

Почему сейчас хороший момент для IPO?

Хотя экономическая и эпидемиологическая ситуация в России остаётся сложной, для строительной отрасли 2020 год в целом складывается удачно. Цены на недвижимость растут на фоне значительной государственной поддержки строительной отрасли и беспрецедентного снижения ипотечной ставки, что делает покупку жилья более доступной для населения.

В частности, в октябре Правительство РФ приняло решение о продлении программы льготной ипотеки под 6,5% вплоть до середины 2021 г., хотя изначально завершить программу планировали уже в ноябре этого года.

Достаточно взглянуть на цифры, чтобы понять, как это отразилось на бизнесе «ГК «Самолёт». Средняя цена за м2 недвижимости по итогам первых девяти месяцев этого года выросла на 23% и составила 118 тыс. руб., а в сентябре она достигала и 132 тыс. руб., что говорит о сохранении и даже усилении растущего тренда.

Средняя цена квартир, тыс. руб./м2

Источник: финансовые показатели ПАО «ГК «Самолёт»

При этом доля ипотечных договоров также растёт. Если в 2015 г. на контракты с участием ипотечных средств приходилось только 55% от общего количества, то по итогам девяти месяцев этого года их доля выросла до рекордных 76%.

Доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств, %

Источник: операционные показатели ПАО «ГК «Самолёт»

Такой рост спроса и цен на недвижимость создаёт отличные перспективы для девелоперского бизнеса, особенно в столичном регионе, где стоимость жилья и покупательная способность населения выше. То есть момент для выхода на биржу компания выбрала весьма удачно.

Однако прежде, чем принимать решение относительно покупки акций ПАО «ГК «Самолёт» во время IPO, стоит хорошо разобраться в специфике бизнеса, а также учесть нестабильные финансовые результаты эмитента по итогам последних лет.

__

Звучит интересно? На практике всё будет ещё интереснее! Попробовать свои силы в биржевом деле, не потратив при этом ни копейки, можно с помощью учебного счёта «Открытие Брокер». А параллельно черпать идеи, советы, стратегии и схемы можно из наших материалов — достаточно подписаться на еженедельную рассылку, чтобы точно не упустить ничего важного.