Меню
Меню

Стоит ли покупать паи фондов недвижимости на бирже?

Взгляд частного инвестора на биржевые фонды недвижимости
Алексей Шемякин
Частный инвестор

Одним из вариантов вложения средств является покупка недвижимости. В большинстве случаев подразумевается приобретение жилых квартир (как готовых к эксплуатации, так и в строящихся комплексах). Более продвинутые инвесторы ищут возможности приобретения коммерческой недвижимости. Такой вид инвестиций требует больших первоначальных вложений и не всегда доступен рядовому инвестору. Однако могут быть полезны инструменты коллективных инвестиций — паевые инвестиционные фонды недвижимости. Использование ПИФов позволяет инвестировать в недвижимость при относительно небольшом начальном капитале. Так, например, если жилая квартира стоит несколько миллионов рублей, то стать пайщиком фонда можно с суммой в несколько сотен тысяч рублей, а иногда и меньше.

ПИФы недвижимости — довольно удобный инструмент, но его использование сопряжено с рядом сложностей.

  1. Все фонды недвижимости — закрытые. Это означает, что вложить деньги в фонд можно только в период его формирования. И до момента закрытия забрать инвестированные средства нельзя. Ситуация с возвратом денежных средств обстоит проще, если по паям фонда периодически выплачиваются дивиденды или организовано обращение паёв на бирже.

  2. В период формирования фонда не всегда известно, какие объекты недвижимости будут приобретаться. Добросовестность управляющего — единственное, на что можно рассчитывать. Если управляющий имеет в своём резюме несколько успешных фондов недвижимости, то, скорее всего, и формирующийся фонд будет управляться аналогичным образом, и можно рассчитывать на схожую доходность.

  3. Часто в период формирования фонда устанавливается довольно высокое требование к первоначальным вложениям. В большинстве случаев — от 300 до 500 тыс. руб., а иногда — свыше одного миллиона. Перечисленные выше обстоятельства затрудняют вложения для рядовых инвесторов.

Однако если паи фондов обращаются на бирже, то это даёт преимущество новым пайщикам по сравнению с теми, кто вкладывался при формировании фонда. Если вы приобретаете паи на бирже, то уже знаете, во что вложены средства фонда и какова его доходность. Более того, биржевая цена пая может составлять несколько тысяч рублей, что позволяет рядовому инвестору стать пайщиком фонда на доступных условиях.

Далее рассмотрим, паи каких ПИФов недвижимости можно приобрести на Московской бирже и чем они интересны. Листинг на бирже получили порядка сорока фондов недвижимости, но ликвидность в подавляющем большинстве случаев отсутствует. Для обзора выбрано всего три ПИФа, у которых в очереди заявок (стакане) присутствует хотя бы одна заявка на продажу и покупку: «Коммерческая недвижимость», «Солид Рентный — 2» и «Дом.РФ». Про «Дом.РФ» будет опубликована отдельная статья чуть позже.

«Коммерческая недвижимость» управляющей компании «Сбербанк управление активами»

Срок действия фонда до декабря 2019 года. По паям фонда выплачиваются дивиденды два раза в год, последний раз их размер составлял примерно 2,5 рубля на один пай. Согласно отчётности фонда на один пай приходятся 163 рубля СЧА. В случае ликвидации фонда пайщики могут рассчитывать на эту цену погашения. В сентябре 2019 г. рыночная цена пая составляет примерно 140 рублей.

«Солид Рентный − 2» управляющей компании «Солид Менеджмент»

Ликвидность этого фонда на порядок ниже, чем у предыдущих. Если посмотреть на очередь заявок, то всё станет понятно.

При стоимости пая 5 млн рублей очевидно, что этот фонд больше подойдёт квалифицированному инвестору, но никак не человеку с капиталом менее одного миллиона. По этой причине не будем рассматривать этот фонд детально.

Почему при рассмотрении каждого фонда мы уделяли внимание сроку действия и рыночной цене?

Одной из стратегий инвестирования в недвижимость путём приобретения паёв на бирже являются покупка ниже балансовой цены и ожидание завершения фонда. В этом случае паи будут погашаться по расчётной стоимости, и если она выше цены, по которой приобретались паи на бирже, то инвестор получит дополнительный доход. Если при этом по паям выплачиваются дивиденды, то доход инвестора будет ещё выше.

В случае с фондом «Коммерческая недвижимость» от «Сбербанка» стратегия покупки ниже балансовой стоимости практически исчерпала себя, хотя всё равно позволит получить прибыль в размере приблизительно 15% плюс дивиденды.

Основной опасностью приобретения паёв ПИФов недвижимости является низкая ликвидность — в подавляющем большинстве случаев вы просто физически не сможете продать паи на сумму более 100 тыс. рублей («Стратегические инвестиции» — исключение). По этой причине, если вы хотите инвестировать в недвижимость, купив паи на бирже, то лучшим вариантом будет, когда горизонт инвестирования совпадает со сроком завершения фонда.