Меню
Меню

Риелторы в аренде

Зачем нужны, и кто на самом деле платит им комиссию
Дмитрий Маслов
Аналитик рынка недвижимости, блогер

Риелторы, как известно, бывают разных видов. Две самые большие группы — специалисты по купле-продаже недвижимости и риелторы, которые занимаются арендой. Про вторую группу мы сегодня и поговорим.

Если и возникают порой поводы говорить о бесполезности (или даже вредности) посредников, то, пожалуй, нигде это не ощущается так остро, как при аренде жилой недвижимости. Судите сами: вы хотите снять квартиру. Находите искомую, вас всё устраивает — и жильё, и собственник, и цена. Но рядом всё время крутится какой-то тип, который не предоставляет вам никаких полезных услуг (да вы и не просили его об этом), но комиссию, и немаленькую, ему извольте заплатить. В лучшем случае риелтор покажет вам квартиру, если собственник отсутствует. Но зачастую даже такого минимума нет. Показывает квартиру собственник, отвечает на вопросы он же. Все документы подписывает хозяин, о бытовых вопросах вы договариваетесь только с ним. Договоры аренды почти всегда типовые: скачать бланк в интернете всего пара минут, ещё минут пятнадцать, чтобы заполнить все данные.

Если при купле-продаже существует хотя бы иллюзия, что риелтор проверяет юридическую чистоту документов (что, кстати, тоже не соответствует действительности), то в аренде нет даже этого. Арендатор отлично понимает, что платит риелтору не за услуги, настоящие или будущие, а за то, что кто-то очень умный оказался в нужное время в нужном месте. И работа, и ответственность посредника заканчиваются в тот момент, когда он получил свою комиссию, а все дальнейшие казусы, если они возникнут, будут всё равно решать собственник и арендатор между собой.

Кроме того, наличие риелтора не только не упрощает сделку, а, наоборот, усложняет. Поясню на примере. Когда я искал квартиру для родственника, то почти всегда попадал именно на риелторов, и самое сложное было не найти подходящую квартиру, а скоординироваться по времени друг с другом. Ведь для этого необходимо было, чтобы совпали графики сразу трёх человек: а) потенциального арендатора, б) риелтора, в) собственника (реальное решение всё равно принимал он, поэтому в его отсутствие ни о чём договориться было нельзя). Естественно, трём контрагентам всегда сложнее договориться между собой, чем двум. Если бы мы сразу звонили хозяевам, то сэкономили бы уйму времени.

Многих арендаторов подобная ситуация, скажем прямо, раздражает. Некоторых настолько, что они принципиально отказываются работать с риелторами, а сразу ищут варианты «без посредников». Кроме того, и материальная сторона вопроса имеет тут не последнее значение, т.к. у многих просто не хватает денег, чтобы оплатить все запросы собственника и риелтора (помимо оплаты первого месяца и комиссии, многие требуют ещё и залог).

Короче говоря, если смотреть поверхностно, то всё выглядит, как будто риелторы и собственники договорились между собой, чтобы стричь бедных арендаторов. При этом сами риелторы и вовсе получают деньги ни за что.

Однако не стоит делать поспешных выводов.

Опять обращусь к собственному опыту. Мне не раз приходилось мониторить арендный рынок, кроме того, я разговаривал со многими знакомыми москвичами, которые сдают квартиры, причём многие делали это напрямую. Вот какую закономерность я обнаружил: все самые дешёвые варианты, которые предлагал рынок, как раз были с риелторами. А вот собственники, сдающие свои квартиры напрямую, требовали более высокую арендную плату, но зато без комиссии. Разница, если её привести к некоторому знаменателю, составляла доход риелтора. Поясню на примере. Некая квартира в объявлении стоит 48 тыс. руб., но вас просят оплатить комиссию риелтору в размере 50% от месячной ставки, т.е. дополнительно 24 тыс. руб. Такой же вариант квартиры, но без комиссии, стоит 50 тыс. руб. Несложно заметить, что если снять квартиру на год, то варианты становятся равнозначными, просто в первом случае комиссию с арендатора забирает собственник, а во втором — риелтор.

Но этот же пример можно развернуть по-другому. Считать, что собственник, помимо аренды, ещё и берёт комиссию с арендатора, само по себе абсурдно. Ведь никаких посреднических услуг хозяин не предоставляет. Гораздо логичнее будет иная интерпретация. Считать, что настоящая цена и есть 50 тыс. руб. в месяц, а с этих денег собственник оплачивает услуги риелтора, получая на руки только 48 тыс., а остальное идёт риелтору.

Получается забавная вещь. В действительности комиссии риелторам оплачивают собственники, которым лень самим разместить объявление и договориться с потенциальными кандидатами о просмотре. Именно они фактически заказывают и оплачивают услуги риелторов, получая на руки меньше, чем если бы всё организовали сами.

Вот этот момент многие собственники и арендаторы не понимают. Первым кажется, что они получили услуги и ничего за них не заплатили, но как мы увидели, это не так. Они сдали свои квартиры с дисконтом, а разницу положили в карман риелторы. Вторым кажется, что они несправедливо отдали комиссию за услугу, которую не заказывали. Но и они не правы. В действительности, они ничего не заплатили (а может даже сэкономили, если срок аренды окажется большим).

Я чувствую, как у читателей появился скепсис на счёт того, а почему я решил, что «квартиры с риелторами» стоят дешевле, чем «квартиры от собственника». И ответ тут не только в моём опыте, но и просто в здравом смысле.

Представьте себя на месте арендатора. Перед ним множество вариантов на рынке, он их сравнивает и прикидывает затраты. Комиссию риелтору он тоже включает в цену объекта, мысленно раскладывая её на период действия договора (как правило, год). Естественно, при прочих равных, квартиры без комиссии будут в его глазах более привлекательными, и он согласится на выплаты риелтору, только если такая квартира будет стоить дешевле (на размер комиссии, разложенный на период действия договора). Вот и ответ, почему риелторские квартиры дешевле: иначе бы их никто не снимал. А как риелторы убеждают собственников, чтобы те снизили цену, это уже другой вопрос. Но делают они это весьма умело.