Правда об инвестициях в фонды недвижимости

О чём вам не расскажут при первичном размещении паёв и во время сбора заявок
Частный инвестор

Вложения в «бумажную» недвижимость (например, путём покупки паёв инвестиционного фонда недвижимости) имеют свои плюсы: инвестору в большинстве случаев требуется лишь периодически получать дивиденды и изредка участвовать в собраниях пайщиков. Всю работу берёт на себя управляющий фондом (однако при этом он взимает за свои услуги комиссию, которая может достигать нескольких десятков процентов).

Как и при прямых инвестициях в недвижимость, при работе с «бумажной» недвижимостью есть множество нюансов. Например, при помощи «карманных» фондов недвижимости крупные финансовые холдинги могут решать собственные проблемы за счёт денег инвесторов.

Всё написанное в данной статье является художественным вымыслом. Все совпадения с реальными событиями и/или реальными участниками фондового/финансового рынка или юридическими лицами являются случайностью. Все цифры условные, основной их смысл — наглядно проиллюстрировать материал.

Исходные данные

Предположим, что есть холдинг, одним из направлений деятельности которого является развитие сети супермаркетов. Для супермаркета, особенно крупного, наличие подходящего здания (как по размерам, так и по расположению) является залогом успешной работы. Объектов такого типа мало, они довольно дорогие, поэтому не всегда подобная недвижимость находится в собственности магазина. Если супермаркет расположился в одном из таких зданий, то вероятность, что он съедет оттуда, — минимальна. Может оказаться, что переезжать некуда, а сам переезд может быть весьма затратным по времени и финансовым ресурсам. Тем более если место хорошее, то его лучше не покидать.

Владелец здания может прекрасно понимать ситуацию и наживаться на этом, например, постоянно повышая ставки аренды. В итоге они могут доходить до 10–15% от стоимости здания и даже больше. Это может длиться достаточно долго, пока арендные платежи не станут для супермаркета совсем неподъёмными или пока не вмешается ФАС.

Как сэкономить на аренде?

Один из способов сэкономить на аренде — покупка задания. Однако владелец здания не намерен продавать его дёшево. Цена устанавливается намного выше рыночной, например, обычная цена здания — 100 млн руб., но владелец хочет продать его за 200 млн.

В этот момент холдинг (владелец сети супермаркетов) вспоминает, что в его структуре есть подразделение, отвечающее за управление активами. Так становится актуальным негласное правило крупного бизнеса: не обязательно полностью владеть, достаточно иметь контроль. Если владелец хочет 200 млн, то он получит 200 млн. Управляющая компания формирует фонд недвижимости для покупки здания. Паи фонда предлагаются всем желающим, сам холдинг вносит в фонд 100 млн.

Причин вкладываться в собственный фонд как минимум две. Во-первых, это та сумма, за которую здание собирались покупать, во-вторых — холдинг будет мажоритарным пайщиком фонда, имеющим решающее право голоса на собраниях пайщиков. Недостающие 100 млн набирают при помощи сторонних инвесторов. Их легко привлечь (особенно, если инвесторы не слишком опытные) при помощи грамотного маркетинга и демонстрации высоких арендных ставок.

О высоких ставках аренды в презентации для инвесторов будет написано очень крупными буквами. И супермаркет действительно платит за аренду очень много. Тот факт, что смена владельца здания будет автоматически означать обновление договоров аренды с соответствующим изменением ставок (например, снижением в два-три раза), — остаётся за кадром. Также скрывается то, что эти ставки в итоге могут оказаться «льготными», даже чуть ниже рыночных, поскольку это очень удобно холдингу. Совсем низкими ставки вряд ли сделают, чтобы избежать ненужных разбирательств в арбитражном суде.

То, что управляющая компания, холдинг и супермаркет тесно связаны между собой (связанные стороны), вряд ли получится скрыть — могут начаться проблемы с регулятором. Об этом в презентации для инвесторов может быть написано мелким шрифтом: мало кто прочитает, и ещё меньше людей поймут, что это в действительности означает.

В результате формируется фонд, перезаключаются договоры аренды, и холдинг получает здание под супермаркет. Фактически он может распоряжаться им как хочет, хотя формально владеет лишь половиной: управляющая компания полностью подчинена холдингу, а сам холдинг является мажоритарным пайщиком в фонде.

А что же инвесторы?

Ставки аренды существенно снизятся по сравнению с первоначальными 10–15%, поэтому рыночная стоимость пая также существенно уменьшится в цене. Вряд ли стоит рассчитывать на то, что при закрытии фонда будет выплачена первоначальная стоимость пая: изначально здание приобреталось по завышенным ценам. А к моменту закрытия фонда наверняка найдётся оценщик, который скажет, что здание на самом деле стоит не 200 млн, а, к примеру, 80 млн. Используемые методы оценки довольно абстрактны, с их помощью можно обосновать любую цену — от себестоимости стройматериалов до цены, многократно превышающей среднерыночную стоимость.

Теперь, когда есть отчёт «независимого оценщика» с ценой здания 80 млн, фонд можно закрыть. А в ходе процедуры закрытия фонда продать здание супермаркету за 80 млн.

В конечном счёте все довольны. Супермаркет доволен — он получил нужное здание по довольно низкой цене. Управляющая компания довольна — она получила свои комиссии. Холдинг доволен — почти все деньги остались внутри его структуры, и даже получилось немного заработать на комиссиях управляющей компании.

Инвестор тоже может быть доволен. Он никому не скажет, что потерял 40–60% на этой инвестиции. Вместо этого он будет рассказывать, что получил бесценный опыт вложений в недвижимость, всё это время получал пассивный доход в виде дивидендов по паям. А то, что вложения обесценились вдвое, — это просто риск инвестиций, он понимал, на что идёт. Хорошо, если этот незадачливый инвестор поймёт, что если бы не связанные стороны, задействованные в этой инвестиции, то результат оказался бы совсем другим и мог бы принести большую прибыль.

__

Остались вопросы по статье, хотите предложить интересную тему или знаете, как сделать «Открытый журнал» ещё лучше? Скорее пишите нам через форму обратной связи – мы с удовольствием ответим, тщательно изучим и обязательно примем во внимание. И не забудьте подписаться на нашу рассылку, иначе пропустите самое важное и интересное!