Меню
Меню

Покупаем недвижимость на Московской бирже

Действительно ли можно купить что-то стоящее
Алексей Шемякин
Частный инвестор

Ранее я делал обзор фондов недвижимости, паи которых можно купить на Московской бирже. Практически все они имеют нулевую ликвидность, т.е. в течение длительного времени с ними не зарегистрировано ни одной сделки, очереди заявок — пустые. Тем не менее, есть один фонд, который можно рассмотреть поподробнее, хотя бы по той причине, что в очереди заявок этого фонда есть заявки на покупку и на продажу. 

«ДОМ.РФ», управляющая компания «ДОМ.РФ Управление активами»

Фонд сформирован в 2016 году. Инвестиционная стратегия подразумевает вложения в строительство на начальных этапах и последующую сдачу в аренду готового жилья. Согласно заверениям на официальном сайте, доход пайщика складывается из двух составляющих — прироста стоимости и ежеквартального дохода по паю. Источником дивидендов являются арендные платежи. Посмотрим на состав имущества фонда по состоянию на 29.03.2019.

Стоимость чистых активов фонда оценивается примерно в 60 млрд рублей. Из них 4 млрд — денежные средства (на расчётных счетах и депозитах). Для инвестиционных фондов является вполне обычной практикой держать не вложенными какую-то часть средств. В этом нет ничего необычного, но для данного фонда этот факт имеет большое значение, чуть позже я объясню.

Далее в «Справке о стоимости чистых активов» мы видим, что чуть более 14% фонда составляют облигации акционерного общества «ДОМ.РФ» — материнской компании «ДОМ.РФ Управление активами». Скорее всего, в этом нет нарушения правил фонда, однако вам как будущему пайщику вряд ли понравятся такие внутрикорпоративные займы. Если фонд позиционируется как фонд недвижимости, то логично ожидать, что в его составе будет недвижимость, а не облигации.

Оставшееся имущество фонда распределяется примерно следующим образом:

  • облигации с ипотечным покрытием — 21,2 млрд руб.;

  • недвижимое имущество и права аренды на недвижимое имущество — 5,2 млрд руб.;

  • имущественные права из договоров участия в долевом строительстве 24,9 млрд руб.

Как мы видим, в имуществе фонда непосредственно недвижимость составляет примерно половину. Более детальное изучение состава имущества покажет, что под строкой «Недвижимое имущество и права аренды на недвижимое имущество» скрывается примерно тысяча жилых квартир в г. Тобольск Тюменской области (население примерно 100 тыс. человек) и примерно 300 помещений типа «нежилое иное чем офисное» и «нежилое» в Москве на Ходынском бульваре, д. 2. То есть в составе фонда имеется 300 объектов коммерческой недвижимости. «Имущественные права из договоров участия в долевом строительстве» — преимущественно коммерческая недвижимость, хотя есть и жилые помещения.

С имуществом фонда разобрались. Теперь посмотрим, как обстоят дела с ежеквартальной выплатой доходов пайщикам. На странице сообщений о существенных фактах фонда мы видим, что дивотсечки были 24 сентября 2018, 26 декабря 2018 и 22 марта. Однако каждый раз выплачивался доход в размере 0 рублей 0 копеек. 

Источник: https://domrf-am.ru/wp-content/uploads/2018/10/1-Soobshhenie-o-vyplate-dohoda-po-payam-1.docx

Получается интересная ситуация: управляющие фонда знали, что не будут выплачивать дивиденды по паям, но всё равно составляли реестр пайщиков, т.е. выполняли заведомо ненужную работу. На самом деле, если немного задуматься над этим фактом, то появится много вопросов, которые укажут на то, что интересы пайщиков не на первом месте.

Отбросим в сторону версии типа «что-то пошло не так»: когда составляли реестр пайщиков, то собирались выплачивать дивиденды, а когда дело дошло до выплат — передумали, либо нашлись более весомые причины не выплачивать. Если это действительно так, то такой фонд точно стоит обойти стороной. В мире акций подобные ситуации бывают: совет директоров рекомендует выплатить дивиденды, а общее собрание акционеров не утверждает выплату. Это свидетельствует о внутрикорпоративном конфликте, и рядовому инвестору лучше не покупать акции таких компаний. С инвестиционными фондами стоит придерживаться такой же логики.

Версия «в любом случае должны ежеквартально составлять реестр пайщиков, а размер выплат может быть любой, в том числе и нулевой» более правдоподобная, но не оправдывает менеджеров фонда. По правилам фонда дивиденды выплачиваются, если инвестиционный доход за отчётный период составляет более 10 млн рублей. Под инвестиционным доходом подразумевается «сумма остатков денежных средств на банковских счетах, открытых для расчётов по операциям, связанным с доверительным управлением Фондом, по состоянию на последний рабочий день отчётного периода» (цитата из правил фонда). На депозитах фонда находятся примерно 4 млрд рублей, а на обычных расчётных счетах примерно 5,5 млн рублей. Даже если предположить, что из-за каких-то особенностей бухгалтерского учёта и правил фонда менеджмент не может направить на дивиденды пайщикам процентные выплаты по депозитам и купонные выплаты по облигациям, тогда возникают следующие вопросы.

  1. Почему деньги находятся в депозитах, а не распределяются между пайщиками?

  2. Почему почти половина средств фонда вложена в облигации?

  3. Почему нельзя изменить правила так, чтобы пайщики могли получать проценты по депозитам и купонные выплаты, если доходы от аренды недостаточны?

  4. В составе имущества фонда более тысячи готовых жилых квартир и около трехсот коммерческих объектов недвижимости. Неужели за один квартал с такого количества объектов не накапливается 10 млн рублей арендных платежей?

Вероятно дивиденды по паям если и будут выплачиваться, то, скорее всего, это будут доходы от продажи недвижимости, составляющей имущество фонда. Таким образом, доходом пайщика будет переоценка паёв, связанная с переоценкой недвижимости.