Недвижимость – альтернативные варианты инвестиций

Инвестиции в недвижимость через инструменты финансовых рынков
Наталья Смирнова
Независимый финансовый советник

Если рассматривать инвестиции в недвижимость, то основных вариантов будет всего два: либо это покупка конкретных объектов недвижимости с целью аренды и/или перепродажи, либо инвестиции через инструменты финансовых рынков, то есть косвенные вложения в недвижимость (фонды недвижимости, структурные ноты на недвижимость и т.д.). Первый вариант привычен, но требует существенного капитала, а также обладает невысокой ликвидностью и высокими затратами на покупку и содержание. Могут ли косвенные варианты инвестиций избавить от них, при этом сохранив все преимущества такого актива, как недвижимость?

Облигации компаний в сфере недвижимости

Например, группы ПИК и так далее. Вы становитесь кредитором компании, имеете купонный доход и доход в виде разницы цены покупки облигации и её продажи/погашения. Если сидеть до погашения, а компания к тому времени не столкнется с дефолтом/реструктуризацией, то вы будете иметь стабильный гарантированный ежегодный доход. Если же у компании будут финансовые проблемы, есть риск столкнуться с потерей вложенных средств (печально известный пример — компания «Су-155»). Когда на рынке недвижимости стагнация или даже кризис, цены падают, при этом цены на облигации подобных компаний тоже могут опуститься, что повысит доходность облигаций к погашению и сделает более привлекательными для инвестиций. Но когда вы уже купили облигацию, улучшение ситуации на рынке недвижимости может опосредованно сказаться и на цене облигации: она может подрасти, и тогда вы сможете её продать дороже, чем купили. Ликвидность облигации крупной компании, как правило, высокая, так что облигацию можно продать в день выставления заявки, в отличие от объекта недвижимости. В то же время корреляция между ценами на недвижимость и облигацией не прямая: все зависит от финансовой ситуации компании, её новостей и т.д. Здесь нет расходов на риелтора, налога на имущество, но в то же время при банкротстве компании-эмитента есть риск лишиться 100% капитала (если инвестор не владеет кредитным дефолтным свопом), в то время как вряд ли можно себе представить 100%-ное обесценивание объекта недвижимости, если исключить физическое уничтожение (может быть застраховано).

Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счёт в РФ (если вы хотите купить облигации российских компаний) или за рубежом. Порог входа — от 1 тыс. руб. (российский рынок) или от 2 тыс. долл. (зарубежный), но нужно учитывать минимальную сумму, с которой брокеры готовы открывать счёт. Если вы готовы инвестировать на срок от 3 лет на российском рынке — вам имеет смысл покупать облигации через индивидуальный инвестиционный счёт (брокерский счёт со льготным налогообложением), но помните про ограничение, что туда можно инвестировать не более 1 000 000  руб. в год.

Гораздо реже (в основном не в РФ, а за рубежом) встречаются кредитные ноты (loan notes), которые представляют собой некое подобие облигаций: вы инвестируете в ноту, которая, как правило, выпущена компанией-девелопером, и взамен имеете фиксированный процентный доход — купон (обычно около 6-8% годовых). Такая нота может выпускаться как обязательство девелопера без привязки к какому-то проекту или именно под конкретный проект. Иногда вы ещё можете получить установленный процент от прибыли (обычно 10-20%) по тому проекту недвижимости, под который выпущена данная нота, но такое условие дают не все девелоперы. То есть компания-девелопер привлекает средства под свой проект по строительству/реновации какого-то объекта недвижимости под определённый процент (купон по ноте) и может делиться с инвесторами прибылью по нему. Вход в такие ноты обычно от 20-30 тыс. долл., но в них придется сидеть до погашения, а это обычно занимает по времени от года.

Акции компаний в сфере недвижимости

Здесь вы становитесь акционером, то есть совладельцем бизнеса, и участвуете в прибыли компании. Здесь, в отличие от облигации, нет даты погашения по заранее известной цене, здесь нет и гарантированных купонов, хотя могут быть дивиденды. Ваш доход зависит от динамики цены акций и дивидендных выплат. Цена акции зависит от финансовых показателей компании, корпоративных новостей и, конечно, динамики рынка недвижимости. Если рынок недвижимости будет испытывать кризис, цены на акции компаний этой сферы, вероятнее всего, будут также снижаться. Если надеяться на восстановление рынка — это будет оптимальный момент их покупки. Тем не менее, прямой зависимости между ростом/падением цен на квадратный метр и акцией компании в сфере недвижимости нет. У компании может выйти оптимистичная новость об удачном проекте на фоне общего падения цен на недвижимость, при этом её акции могут подрасти, в то же время может быть и наоборот. Дивиденды также зависят от финансового состояния компании и могут быть не выплачены, а могут и существенно быть выше среднего роста цен на недвижимость. Ликвидность здесь на порядок выше, чем при покупке недвижимости. Здесь так же, как и с облигацией, есть риск потери 100% капитала в случае банкротства эмитента, но при этом затраты на покупку и содержание акции несопоставимо ниже, чем при покупке недвижимости. И, как и с облигацией, для покупки потребуется брокерский счёт в РФ или за рубежом, обычный или ИИС (только для инвестиций на российском рынке).

Инвестиции в фонды недвижимости
Очень важно грамотно выбрать его стратегию, так как она может варьироваться от консервативной до агрессивной. Так, фонды недвижимости могут инвестировать:
  • непосредственно в разные объекты недвижимости с целью сдачи их в аренду. Это достаточно консервативная стратегия, особенно если фонд не использует кредиты;
  • в девелопмент объектов недвижимости с целью их продажи. Это умеренная или даже агрессивная стратегия, так как нет гарантий, что недвижимость не упадет в цене;
  • в ипотечные закладные и просто кредиты под залог недвижимости, и здесь риск зависит от качества закладных. Если это закладные по ипотеке subprime, которая как раз стала причиной кризиса 2008 года, то это — очень агрессивная стратегия;
  • в акции компаний сферы недвижимости или ипотечных агентств и так далее. Это агрессивная стратегия, так как. доходность акций полностью зависит от бизнес-показателей данных организаций и так далее.
Кроме того, фонды недвижимости могут быть:
  • закрытыми, когда вы можете в них зайти только в начале их формирования, а выйти из них — лишь после закрытия фонда, если по ним нет вторичного рынка и их паи не котируются на бирже;
  • интервальными, когда войти и выйти можно только в установленные интервалы;
  • открытыми, когда войти и выйти можно в любой рабочий день.
Если фонды инвестируют в недвижимость напрямую, то здесь прямая связка с рынком недвижимости. Инвестиции подобного рода требуют меньших затрат на приобретение и содержание паев фондов, ликвидность же зависит от типа фонда. В то же время риски могут быть равны или выше рынка недвижимости: фонд может использовать существенные заемные средства (90% и выше), повышая риски. Также в отдельные моменты (типа BREXIT) фонды для сохранения стоимости активов и защиты от массового изъятия со стороны инвесторов могут временно закрываться на вход и выход, становясь даже менее ликвидными, чем покупка недвижимости напрямую, которую, пусть и по бросовой цене, но можно продать.

Порог входа зависит от фондов: если это взаимные фонды (mutual funds), то, как правило, порог входа от 1 тыс. долл., а если биржевые фонды ETF, то вход в них теоретически возможен менее чем от 100 долл., но брокеры вряд ли вам откроют счёт с суммой менее 5-10 тыс. долл., так что минимальный порог я бы оговорила все же как 5-10 тыс. долл.
Инвестиции через структурные продукты

Здесь порог входа может составлять от 100-300 тыс. руб. либо 1-2 тыс. долл. Приобрести подобный продукт можно через брокера, банк, управляющую компанию. Подобных продуктов множество, у них может быть разный вариант риска: от полной защиты (условно — нулевой риск, если не произойдет дефолта эмитента, выпустившего структурный продукт, а также дефолта по облигации, на которой он построен) до частичной или условной защиты, где есть риски потери капитала. Структурные продукты привязаны к цене на базовый актив, которым могут выступать акции/облигации компаний в сфере недвижимости, либо к фондам недвижимости, либо к индексу недвижимости (чаще всего это NAREIT — индекс, включающий акции 20 крупнейших американских компаний в сфере недвижимости). Продукты могут иметь стратегии на рост/падение/боковой тренд и т.д. базового актива, то есть совершенно необязательно зарабатывать только при росте. Также, в отличие от инвестиций в акции/облигации/фонды/индексные фонды напрямую, структурный продукт способен снизить риски просадки, обеспечить фиксированный купонный доход и так далее, но при этом структурный продукт предполагает, что вы по умолчанию в нем остаетесь до конца срока, поэтому у него меньшая ликвидность, чем у инвестиций в акции/облигации/фонды напрямую (при выходе досрочно вы можете не получить тех результатов, на которые направлена стратегия структурного продукта). Обычно срок подобных продуктов — от 1 месяца до нескольких лет.

Инвестиции через инвестиционное страхование жизни

Этот вид инвестиций схож со структурными продуктами, привязанными к цене на базовый актив, которым могут выступать акции/облигации компаний в сфере недвижимости, либо к фондам недвижимости, либо к индексу недвижимости. Но такие продукты оформляются на срок от 3 лет и практически неликвидны: вы не можете досрочно изъять всю сумму, причём лишь немногие продукты инвестстрахования позволяют досрочно изымать накопленный доход. По итогам программы вы гарантированно получаете 100% вложенного капитала + доход от прироста базового актива (инвестстрахование, в отличие от структурных продуктов, которые могут иметь стратегии заработка на падении, может приносить доход только при росте). Также, в отличие от всех вышеупомянутых вариантов, в случае смерти инвестора его выгодоприобретатели получают 100% вложенной суммы + накопленный доход, не дожидаясь вхождения в наследство, плюс по таким программам может быть предусмотрена дополнительная выплата в случае иных страховых случаев (потеря трудоспособности и так далее). Также на сумму в рамках этого продукта не распространяется взыскание по исполнительным документам и деление при разводе. Дополнительный плюс — льготное налогообложение (по ставке 13% облагается прибыль с превышения ключевой ставки) и налоговый вычет в размере взносов, но не более 120 тыс. руб./год.