Инвестируем в REIT.
Часть 10.
Склады самостоятельного хранения (кладовые, self-storage)

Компания работает на рынке складов самостоятельного хранения с 1977 г. В настоящее время портфель EXR представлен 1817 хранилищами, разделёнными в общей сложности на 1,3 млн самостоятельных кладовок общей площадью 13 млн м². Деятельность ведётся по двум основным направлениям: предоставление помещений в аренду и страхование арендаторов. В рамках последнего арендаторам оказываются услуги по страхованию имущества на случаи повреждения или утраты в период хранения. География присутствия компании — 40 штатов США, включая Вашингтон (округ Колумбия), и Пуэрто-Рико.

Прибыли Extra Space значительно выросли за последние пять лет, хотя в период 2018–2019 наметилось небольшое снижение и стагнация. Однако это не отразилось на росте дивидендов — они увеличивались, при этом тренд на увеличение выплат длится с 2010 г. Выручка компании в течение последних пяти лет также практически непрерывно увеличивалась, с небольшим провалом в 2017 г. Показатель скорректированной операционной прибыли в период 2017–2019 практически не менялся.

Рентабельность собственного капитала находится на стабильно высоком уровне, в среднем 25%, в 2017 г. она достигала 35%. Сам собственный капитал за пять лет вырос приблизительно на 21% — с 2,089 млрд долл. до 2,539 млрд долл. Количество акций в обращении за период 2014-2019 выросло со 125 млн до 129,6 млн штук (+3,7%).

По состоянию на конец 2019 фискального года чистый долг компании составлял 4,8 млрд долл., FFO — 639 млн долл. Соотношение Долг/FFO — 7,51. Компания оценивается рынком примерно в пять капиталов.

Компания имеет несколько направлений деятельности.

1. Операции со складами самостоятельного хранения (основной профиль).
   
   
2. Вспомогательные операции. Сюда включается деятельность по страхованию имущества, находящегося на хранении, и продажа товаров для хранения арендаторам, в основном — картонные коробки и замки.
   
   
3. Совместные инвестиции с PS Business Parks. PSA имеет 42% в уставном капитале PS Business Parks — REIT, работающим в сегменте недвижимости в промзонах, офисного пространства и гибкого пространства для аренды (multi-tenant flex).
   
   
4. Инвестиции в Shurgard. Shurgard — публичная компания, торгующаяся на Euronext в Брюсселе. Профиль её деятельности — склады самостоятельного хранения в западной Европе.

Multi-tenant flex — способ организации пространства для аренды в здании, при котором площадь для конкретного арендатора ограничивается не капитальными стенами, а временными перегородками. Соответственно, границы участка могут изменяться под индивидуальные нужды.

Портфель PSA совместно с объединёнными предприятиями представлен более чем 2800 хранилищами общей площадью более 19,5 млн м². География присутствия — 38 штатов США и страны западной Европы.

Прибыли компании растут невысокими темпами, присутствует некоторая волатильность. За пять лет показатель FFO вырос на 17%, FFO на акцию — на 16%. Размер дивиденда за период 2015–2019 вырос значительнее — с 6,5 долл. на акцию до 8 (+23%), хотя в последние три года размер выплат был фиксированным. В целом, если из дивидендной истории исключить спецдивиденды в 2008 г., можно сказать, что компания имеет 15-летнюю историю неснижающихся выплат.

Рентабельность собственного капитала находится на стабильно высоком уровне, в среднем 20%, однако сам собственный капитал за пять лет уменьшился с 9,17 млрд долл. до 9,062 млрд долл. Количество акций в обращении с 2015 г. увеличилось на 1,5 млн штук — со 173,3 млн до 174,8 млн (+0,86%).

Выручка за период 2015–2019 выросла с 2,235 млрд долл. до 2,846 млрд долл. (+27%), скорректированная операционная прибыль увеличилась на 16,5% (с 1,658 млрд до 1,932 млрд) за тот же период. Маржа операционной прибыли находится на уровне 65–75%.

По состоянию на конец 2019 фискального года чистый долг компании 1,492 млрд долл., FFO — 2,033 млрд долл. Соотношение Долг/FFO — 0,73. Это один из редких случаев, когда REIT не является закредитованной организацией. Компания оценивается рынком примерно в четыре капитала.

Не является инвестиционной рекомендацией.

_________________________

Теория теорией, но, чтобы стать настоящим профи, нужно практиковаться. Начните сейчас — откройте торговый счёт в «Открытие Брокер». А с программой лояльности O. InveStore! вы можете получать бонусы и кэшбэк за торговлю на бирже!