Меню
Меню

Инвестируем в REIT. Часть 9. Жилая недвижимость (Residental)

Акции, обращающиеся на Санкт-Петербургской бирже
Алексей Шемякин
Частный инвестор
Apartment Investment & Management Company Class A, AIMCO (AIV)

Компания является оператором многоквартирных домов и квартирных комплексов, расположенных в крупнейших городах США и курортных районах: Атланта, район залива Сан-Франциско, Бостон, Чикаго, Денвер, Нью-Йорк, Вашингтон (округ Колумбия), Лос-Анджелес, Майами, Филадельфия, Сан Диего и Сиэтл. AIMCO не имеет объектов за пределами США. В отчётности заявляется, что компания может не только работать с существующими объектами, но и заниматься строительством новых.

Всего в портфеле AIMCO по состоянию на конец 2019 г. 124 комплекса с общим количеством квартир около 33 тысяч.

Показатель FFO (как по компании в целом, так и в пересчёте на акцию) значительно увеличился за последние пять лет, но этот рост зигзагообразный. Дивидендные выплаты были очень высокими в период с 2005 по 2008 гг., главным образом за счёт спецдивидендов. В 2009 г. размер дивиденда значительно снизился, однако с тех пор рос практически непрерывно, хотя самые маленькие выплаты были в 2010 г. — всего 31 цент на акцию. В 2019 г. компания в очередной раз порадовала инвесторов спецдивидендами. Если не учитывать их, то за период с 2010 г. (минимум за последние 15 лет) по 2019 г. дивиденды увеличились в пять раз.

Рентабельность собственного капитала на очень высоком уровне — более 30%. В некоторые годы превышала и 50%. Однако сам собственный капитал за последние пять лет вырос незначительно — с 1,62 млрд долл. в 2015 г. до 1,78 млрд долл. в 2019-м (приблизительно +9%). Маржа скорректированной операционной прибыли держится на уровне около 55%.

Количество акций в обращении с 2015 г. уменьшилось со 156,5 млн до 148,9 млн штук (-4,9%).

По состоянию на конец 2019 г. чистый долг компании составлял 4 млрд долл., FFO — 846 млн долл. Соотношение Долг/FFO приблизительно равно 4,8. Компания оценивается рынком примерно в четыре капитала.

Рис. 1. Источники: EDGAR: AIV, Дивидендная история по данным компании, График акции на investing.com
AvalonBay Communities, Inc. (AVB)

Компания работает с многосемейными домами на территории США. География присутствия: Новая Англия, штат Нью-Йорк/Нью-Джерси, Средняя Атлантика, северо-западное побережье Тихого океана, Калифорния. Из перспективных направлений AVB выделяет Денвер и Флориду. По состоянию на конец января 2020 г. в портфеле было 274 многоквартирных комплекса с общим количеством квартир примерно 80 тысяч. Большая часть комплексов находится в собственности, но некоторые — во владении совместных предприятий, в которых AVB имеет неконтролирующую долю. Также заявляются планы на строительство 27 новых комплексов с общим количеством квартир примерно 7 тысяч.

Прибыли компании волатильны, при этом имеется небольшой растущий тренд, как по FFO в целом, так и в пересчёте на акцию. Дивидендная история компании довольно примечательна: если бы не два спецдивиденда, выплаченные в 2008 г., то AVB вполне могла бы иметь 15-летнюю историю неснижающихся дивидендов. В любом случае акционеры должны быть довольны: за последние десять лет размер дивиденда увеличился почти вдвое — с 3,57 до 6,08 долл. за акцию.

Рентабельность собственного капитала находится в диапазоне 12–14%, сам капитал за последние пять лет вырос незначительно — с 9,8 млрд долл. до 10,8 млрд. Выручка же за период с 2015 по 2019 гг. показала практически равномерный рост и увеличилась на 27%. Скорректированная операционная прибыль показала сопоставимый рост. Маржа операционной прибыли держится на уровне 50%.

Количество акций в обращении выросло незначительно — со 137 млн до 140 млн штук (приблизительно на 2%), хотя при беглом взгляде на диаграммы может показаться, что компания существенно размыла акционерный капитал в течение пяти лет.

По состоянию на конец 2019 фискального года чистый долг AVB составлял 7,2 млрд долл., FFO — 1,4 млрд долл. Соотношение Долг/FFO приблизительно равно пяти. Компания оценивается рынком примерно на уровне трёх капиталов.

Рис. 2. Источники: EDGAR: AVB, Дивидендная история по данным компании, График акции на investing.com
Essex Property Trust, Inc. (ESS)

Портфель компании состоит из двухсот пятидесяти квартирных комплексов с приблизительно 60,5 тыс. квартир, расположенных на западном побережье США. Однако активы ESS не ограничиваются квартирами, на балансе имеются привилегированные акции, закладные и одно коммерческое здание. Если говорить более точно о географии присутствия Essex property, то это всего два штата — Вашингтон и Калифорния.

Прибыли компании относительно устойчивы, с небольшими пробуксовками, но растут. Это касается как FFO в целом, так и в пересчёте на акцию. Дивидендная история компании практически образцовая — минимум 15 лет неснижающихся дивидендов. За это время они выросли с 3,16 до 7,8 долл. на акцию (увеличились более чем в 2,5 раза).

Рентабельность собственного капитала держится на уровне 14%. Однако сам капитал топчется на месте. За период с 2015 по 2019 гг. выручка компании выросла примерно на 22%, скорректированная операционная прибыль — на 23%, что сопоставимо. Маржа операционной прибыли — выше 60%.

Количество акций в обращении в течение последних пяти лет менялось: в какие-то годы росло, в какие-то годы — уменьшалось, но в целом за период с 2015 по 2019 гг. увеличилось почти на 800 тыс. штук (примерно на 1,1%).

По состоянию на конец 2019 фискального года чистый долг компании составлял 5,68 млрд долл., FFO — 923 млн долл. Соотношение Долг/FFO — 6,16. ESS оценивается рынком приблизительно в три капитала.

Рис. 3. Источники: EDGAR: ESS, Дивидендная история по данным компании, График акции на investing.com
Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA)

Портфель компании состоит из трёхсот квартирных комплексов с более чем 100 тыс. квартир. Также MAA владеет четырьмя объектами коммерческой недвижимости общей площадью 24,155 тыс. м2. География присутствия: Юго-Запад, Юго-Восток США и Средне-Атлантическое побережье. Примерно 70% квартир сосредоточено в штатах Флорида, Джорджия, Северная Каролина и Техас.

С прибылями компании ситуация неоднозначная. Если про FFO в целом можно уверенно сказать, что наблюдается рост, пусть и с небольшой волатильностью, то в пересчёте FFO на акцию наличие или отсутствие роста зависит от точки отсчёта. Если брать к рассмотрению 2015 год, то имеем небольшое снижение FFO на акцию по итогам пятилетнего периода. Если же анализировать 2016–2019 гг., то видим уверенный рост. Высокие значения FFO на акцию в 2015 г. можно списать на особенности бухгалтерии, поскольку по диаграммам (см. инфографику ниже) видно высокий ROE в этот год и относительно низкий собственный капитал, 2015 г. не выделяется из общего ряда по выручке и операционной прибыли. Также видно, что компания провела большую допэмиссию акций, сразу увеличив их количество примерно в полтора раза — с 75 млн до 114 млн штук. После этого количество акций в обращении оставалось практически неизменным.

Дивидендную историю MAA можно назвать образцовой — 15 лет выплат неснижающихся дивидендов. Была небольшая пробуксовка в 2008–2010 гг., когда компания выплачивала по 2,46 долл. на акцию.

Рентабельность собственного капитала в среднем находится на уровне выше 10%. Сам собственный капитал резко вырос в 2016 г., но с тех пор постепенно снижается. За период с 2016 по 2019 гг. он уменьшился с 6,4 млрд долл. до 6 млрд долл. (-7%).

Выручка за последние пять лет выросла примерно на 60%, скорректированная операционная прибыль увеличилась на сопоставимый уровень. Маржа операционной прибыли находится на уровне 60–65%.

По состоянию на конец 2019 фискального года чистый долг компании составлял 4,4 млрд долл., FFO — 850 млн долл. Соотношение Долг/FFO приблизительно 5,2. Компания оценивается рынком примерно в два капитала.

Рис. 4. Источники: EDGAR: MAA, Дивидендная история по данным компании, График акции на Investing.com
UDR, Inc. (UDR)

Портфель недвижимости UDR представлен 148 квартирными комплексами с общим количеством квартир примерно 47 тысяч. География присутствия компании — западное и восточное побережья США и штат Техас. Основная ориентация — на рынки с высокой стоимостью входа.

FFO компании находится практически на одном уровне в течение последних пяти лет, можно даже говорить о тенденции к снижению. Это более отчётливо видно в пересчёте FFO на акцию.

Дивидендная история довольно среднего качества. За последние 15 лет было два периода роста дивидендов — с 2005 по 2008 и с 2009 по 2019. Причём если сравнивать 2005 и 2019, то дивиденды практически не увеличились: в 2005 г. было выплачено по 1,19 долл. на акцию, а в 2019-м — по 1,35 долл. (рост на 13% за 15 лет).

Рентабельность собственного капитала держится на довольно высоком уровне — в среднем около 20%. Сам собственный капитал вырос на 15% за последние пять лет — с 2,9 млрд до 3,3 млрд долл. Количество акций в обращении за период с 2015 по 2019 гг. выросло с 262 млн до 294 млн штук (+12%).

Выручка за последние пять лет увеличилась с 891 млн долл. до 1,152 млрд долл. (+29%), скорректированная операционная прибыль росла сопоставимыми темпами, хотя из общего ряда выбиваются результаты 2018 г. Маржа операционной прибыли приблизительно равна 60–65%.

По состоянию на конец 2019 фискального года чистый долг компании составлял 4,7 млрд долл., FFO — 686 млн долл. Соотношение Долг/FFO — 6,85. Компания оценивается рынком в 3–3,5 капитала.

Рис. 5. Источники: EDGAR: UDR, Дивидендная история на портале investing.com, График акции на investing.com

Не является инвестиционной рекомендацией.

____________________

Теория теорией, но, чтобы стать настоящим профи, нужно практиковаться. Начните сейчас — откройте торговый счёт в «Открытие Брокер». А с программой лояльности O. InveStore! вы можете получать бонусы и кэшбек за торговлю на бирже!