Меню
Меню

Инвестируем в REIT. Часть 8. Офисная недвижимость

Акции, обращающиеся на Санкт-Петербургской бирже
Алексей Шемякин
Частный инвестор
Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ARE)

Компания специализируется на строительстве и эксплуатации кампусов (студенческих городков). География присутствия — несколько университетских городов в США: Бостон, Сан-Франциско, Нью-Йорк, Сан-Диего, Сиэтл; также есть объекты в штатах Мэриленд и Северная Каролина. Основными арендаторами Alexandria являются технологические, биотехнологические и фармацевтические компании. Также в списке арендаторов — правительство США, Нью-Йоркский университет и Массачусетский технологический институт. Суммарная арендная площадь объектов ARE примерно 2,5 млн м2.

Динамика FFO и FFO на акцию — растущая, хотя был провал в 2016 г., но он быстро компенсировался. Дивидендная история не идеальная, однако с 2010 г. размер дивиденда на акцию постоянно увеличивался: с 1,5 долл. до 4 долл. (+166%).

Собственный капитал рос монотонно с 2015 г., рыночная капитализация также увеличивалась. Рентабельность собственного капитала менялась, среднее значение можно принять равным 10%. Существенный вклад в увеличение рыночной стоимости компании внесли допэмиссии акций. За период с 2015 по 2019 г. их количество увеличилось с 73 млн до 122 млн штук (+67%).

Выручка и скорректированная операционная прибыль за последние пять лет выросли практически в два раза: выручка — с 843 млн долл. до 1,53 млрд долл., скорректированная операционная прибыль — с 393 млн долл. до 743 млн долл. Маржа операционной прибыли на уровне около 50%. По состоянию на конец 2019 г. чистый долг компании составлял 6,2 млрд долл., FFO — 907 млн долл. Соотношение Долг/FFO — 6,83. Компания оценивается рынком примерно в полтора-два капитала.

Рис. 1. Источники: EDGAR: ARE, Дивидендная история по данным компании, График акции на investing.com
Boston Properties, Inc. (BXP)

Портфель BXP представлен 196 объектами коммерческой недвижимости, из которых:

  • 177 — офисная недвижимость, включая девять объектов на стадии строительства;
  • двенадцать объектов розничной торговли;
  • шесть жилых зданий длительного проживания (residental);
  • один отель.

Суммарная площадь приблизительно 5,1 млн м2. В основном компания представлена в пяти городах: Бостоне, Лос-Анджелесе, Нью-Йорке, Сан-Франциско и Вашингтоне.

Динамика FFO (как в целом, так и в пересчёте на одну акцию) в течение последних пяти лет смешанная. Если сравнивать данные 2015 и 2019 гг., то можно сказать, что показатель FFO практически не изменился. Однако если оценить общую динамику за последние годы, то складывается впечатление, что FFO больше тяготеет к негативной динамике.

Дивидендная история компании довольно посредственная, были периоды повышенных дивидендов, но в целом средний размер дивиденда на акцию практически не изменился.

В период с 2015 по 2019 г. выручка компании выросла на 22%, а скорректированная операционная прибыль — на 15%. Маржа операционной прибыли держится на очень высоком уровне, около 60%. Рентабельность собственного капитала также довольно высокая — на уровне 15–20%. Однако сам собственный капитал практически не изменился за последние годы, даже несколько снизился. Если на конец 2015 г. собственный капитал составлял 5,709 млрд долл., то к концу 2019 г. — 5,684 млрд долл. Количество акций в обращении незначительно выросло за пять лет. При первом взгляде на диаграммы ниже может показаться, что компания активно проводила допэмиссии и существенно увеличила количество акций. Однако это не так. С 2015 по 2019 г. акций стало больше всего на 1,5 млн штук (примерно 1% от уставного капитала).

По состоянию на конец 2019 г. чистый долг компании составлял 11,1 млрд долл., FFO — 1,119 млрд долл. Соотношение Долг/FFO около 9,3. Компания оценивается рынком примерно в четыре капитала.

Рис. 2. Источники: EDGAR: BXP, Дивидендная история по данным компании, График акции на investing.com
Global Net Lease, Inc. (GNL)

Компания специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость. В портфеле на конец 2019 г. 278 объектов суммарной площадью примерно 3 млн м2. Средний срок аренды площадей чуть более восьми лет. География присутствия не ограничивается только США, есть объекты также в Канаде и Европе. Распределение примерно следующее: доля площадей в США и Канаде — 63%, в Европе — 37%.

Хотя компания по данным reit.com отнесена к сегменту офисной недвижимости, это не совсем так. Согласно отчёту за 2019 г., от этого типа недвижимости компания получает только 49% выручки. 46% идёт от промышленной недвижимости, а оставшиеся 5% — от объектов розничной торговли.

Если про FFO компании можно сказать, что показатель имеет растущую динамику, то в пересчёте на акцию картина уже не такая радужная, и прослеживается смешанная динамика. Вполне возможно, вклад в такое расхождение FFO и FFO на акцию был внесён значительными допэмиссиями: за пять лет количество акций в обращении увеличилось на 58% (с 56 млн до 89 млн штук).

Дивидендная история в целом растущая, но не идеальная. Есть как периоды роста, так и снижений. В 2016–2018 гг. выплачивались фиксированные дивиденды, по 2,13 долл. на акцию.

Выручка за последние пять лет значительно выросла — на 57%. Скорректированная операционная прибыль росла сопоставимыми темпами. Маржа операционной прибыли держится на уровне 75–80%.

Рентабельность собственного капитала около 10%, только в 2015 г. она составляла примерно 6%. Сам собственный капитал за пять лет значительно вырос: с 1,2 млрд долл. до 1,7 млрд долл. (+41%).

По состоянию на конец 2019 г. чистый долг компании составлял 1,4 млрд долл., FFO — 172 млн долл. Соотношение Долг/FFO около 8,1. Компания оценивается рынком примерно на уровне собственного капитала.

Рис. 3. Источники: EDGAR: GNL, Дивидендная история по данным компании, График акции на investing.com
SL Green Realty Corp. (SLG)

Основное направление деятельности SL Green — коммерческая и жилая (residental) недвижимость. В секторе коммерческой недвижимости предпочтение отдаётся офисам. Общая площадь объектов в портфеле компании чуть более 2,5 млн м2. Инвестиции также могут осуществляться путём выдачи ипотечных займов и покупки привилегированных акций. География присутствия SLG довольно маленькая — все объекты сосредоточены на Манхэттене и в пригородах Нью-Йорка.

Финансовые показатели компании довольно неоднозначные. FFO показывает отрицательную динамику, в то время как при пересчёте FFO на акцию виден хороший рост за последние пять лет, +26%. Дивидендная история при этом средняя. В целом за 15 лет с 2005 г. дивиденды выросли на 70%, но при этом был спад в выплатах в период с 2009 по 2011 г. С 2012 г. дивиденды были растущими.

Рентабельность собственного капитала на низком уровне — в диапазоне от 6% до 10%, но при этом увеличивается в течение последних пяти лет. Сам же собственный капитал уменьшается: в период с 2015 по 2019 гг. он уменьшился на 30%. Количество акций в обращении также уменьшилось. Если пять лет назад их было около 100 млн штук, то в конце 2019 г. уже 77 млн, то есть уменьшилось на 23%. Мы видим примерно сопоставимое снижение собственного капитала и количества акций.

Выручка компании имеет нисходящий тренд, маржа скорректированной операционной прибыли сильно меняется, но в лучшие годы не превышает 30%.

По состоянию на конец 2019 г. чистый долг компании составлял 5 млрд долл., FFO —542 млн долл. Соотношение Долг/FFO приблизительно 9,2. SL Green оценивается рынком примерно на уровне собственного капитала.

Рис. 4. Источники: EDGAR: SLG, Дивидендная история по данным компании, График акции на investing.com

Не является инвестиционной рекомендацией.

_______________

Теория теорией, но, чтобы стать настоящим профи, нужно практиковаться. Начните сейчас — откройте торговый счёт в «Открытие Брокер». А с программой лояльности O. InveStore! вы можете получать бонусы и кэшбек за торговлю на бирже!