Меню
Меню

Инвестируем в REIT. Часть 4. Здравоохранение

Акции, обращающиеся на Санкт-Петербургской бирже
Алексей Шемякин
Частный инвестор
Healthpeak Properties, Inc. (PEAK)

Портфель недвижимости компании состоит из трёх основных сегментов: дома престарелых (senior housing), наука о жизни (life science) и медицинские офисы. Недвижимость для домов престарелых сдаётся по схеме triple-net, когда все расходы по содержанию объекта несёт арендатор. Также используется схема RIDEA, когда владелец недвижимого имущества участвует в операционной прибыли на правах стороннего менеджера.

Сегмент life science состоит из объектов недвижимости, предназначенных для эксплуатации лабораториями и офисами компаний, так или иначе связанных с медициной, фармацевтикой и родственными индустриями. Причём арендаторами могут быть как частные, так и правительственные организации.

Сегмент «медицинские офисы» представлен объектами недвижимости, предназначенными для эксплуатации медицинскими организациями различных уровней: это могут быть как отдельные врачебные кабинеты, так и крупные клиники с операционными.

Выручка компании разделена примерно поровну между всеми сегментами. Прибыли компании волатильны, однако тренд на рост имеется. Маржа операционной прибыли составляет примерно 30%, рентабельность собственного капитала также варьируется, но в среднем — выше 10%. С 2009 по 2019 гг. размер дивиденда снизился на 20% — с 1,84 до 1,48 долл., в 2016 году были выплачены разовые спецдивиденды. Количество акций в обращении за последние пять лет увеличилось на 8% — с 465 млн до 505 млн. По состоянию на конец 2019 фискального года чистый долг компании составил 6,1 млрд долл., FFO — 705 млн долл. Таким образом, соотношение Долг/FFO составляет 8,66.

Компания торгуется на рынке примерно за 2,5–3 капитала.

Рис. 1. Диаграммы построены по данным EDGAR: PEAK. Дивидендная история — по данным компании
Sabra Health Care REIT, Inc. (SBRA)

Недвижимость компании представлена в трёх сегментах: учреждения с квалифицированным сестринским уходом и временным медицинским обслуживанием (Skilled nursing / Transitional care facilities), дома престарелых и специализированные больницы.
Skilled nursing — учреждения, предоставляющие услуги по ежедневному уходу и терапевтической реабилитации, а также услуги для лиц, нуждающихся в повседневном уходе.

Transitional care — нечто среднее между скорой медицинской помощью и интенсивной терапией. Обычно подобные учреждения специализируются на лечении пациентов с заболеваниями сердца, лёгких, почек и ортопедии.

Специализированные больницы включают в себя госпитали скорой помощи, долгосрочную интенсивную терапию, реабилитационные клиники (как длительная реабилитация после травм, так и лечение людей с зависимостями). К этому же сегменту относятся психиатрические клиники.

Описание сегмента «дома престарелых» в особом комментировании не нуждается, отметим лишь, что сама компания выделяет в нём ещё несколько секторов.

На конец 2019 фискального года портфель компании состоял из 429 объектов недвижимости, примерно половина этого количества — в сегменте Skilled nursing / Transitional care facilities.

Если о положительной динамике FFO за последние пять лет ещё можно говорить, то динамика FFO на акцию скорее негативная. Однако это не отразилось на выплатах дивидендов и их росте: с 2015 по 2019 гг. размер дивиденда увеличился с 1,6 до 2 долл. (+25%). Рентабельность собственного капитала имеет негативную динамику, но маржа скорректированной операционной прибыли держится на довольно высоком уровне, в среднем за пять лет около 50%. Количество акций за последние пять лет увеличилось с 65 млн до 205 млн — выросло более чем в три раза. Чистый долг компании по состоянию на конец 2019 года составляет 2,3 млрд долл., FFO за этот период — 250 млн долл. Соотношение Долг/FFO около 9,5.

Компания торгуется примерно на уровне собственного капитала.

Рис. 2. Диаграммы построены по данным EDGAR: SBRA. Дивидендная история — по данным компании
Ventas, Inc. (VTR)

На конец 2019 отчётного года в портфеле компании находятся примерно 1 200 объектов недвижимости из различных сегментов. Львиная доля имущества — дома престарелых и медицинские офисы, на них приходится примерно 80% общей выручки. Есть небольшое количество объектов в сегментах «научно-исследовательские центры» и «реабилитационные клиники». Примерно треть недвижимого имущества сдаётся в аренду по схеме triple-net, когда все расходы на содержание и налоги оплачивает арендатор. География присутствия компании — США, Канада, Великобритания.

Если рассматривать финансовые показатели за последние пять лет, то можно сказать, что прибыль компании не растёт, хотя был всплеск в 2017 году. Однако отсутствие роста прибыли не мешает менеджменту выплачивать увеличивающиеся дивиденды: за период с 2009 по 2019 гг. дивиденд на акцию увеличился с 2,05 до 3,17 долл. (+54%). Рентабельность собственного капитала держится в диапазоне 10–15%, хотя в 2017-м был довольно неплохой уровень — больше 20%. Маржа операционной прибыли примерно на уровне 35%. Собственный капитал, как и прибыль, не растёт, что отражается на рыночной стоимости компании. Но допэмиссии при этом негативно влияют на стоимость акций. За последние пять лет количество акций в обращении увеличилось с 336 млн до 372 млн (+10%). Чистый долг компании составляет примерно 12 млрд долл., при FFO, равной 1,478 млрд долл., получаем соотношение Долг/FFO равное 8,15.

Компания оценивается рынком примерно в два капитала.

Рис. 3. Диаграммы построены по данным EDGAR: VTR. Дивидендная история — по данным компании
Welltower Inc. (WELL)

Основные направления деятельности компании — дома престарелых, реабилитация после неотложной помощи (post-acute care), госпитали долговременного пребывания, здания для амбулаторного медицинского обслуживания.

По поводу post-acute care небольшое лингвистическое отступление. Сложно подобрать дословный перевод для этого термина. Смысл следующий. То, что в России называется «скорая помощь», в США обозначается термином acute. Очевидно, когда человека привозят на «скорой», то после оказания необходимой срочной медицинской помощи ему требуется находиться в госпитале под наблюдением врачей. Именно это нахождение в госпитале по смыслу и называется post-acute. Так и получается перевод «реабилитация после неотложной помощи».

Выручка компании по сегментам делится примерно следующим образом: 67% — дома престарелых; post-acute care / госпитали долгосрочного пребывания — 20%, амбулаторная медицина — 13%. Недвижимость в сегменте «реабилитация после неотложной помощи» / «госпитали долгосрочного пребывания» сдаётся по схеме triple-net.

Прибыль компании (FFO) в целом показывает положительную динамику, хотя и присутствует волатильность, однако FFO на акцию не растёт. Эта динамика отражается и в увеличении размера дивидендов. В среднем рентабельность собственного капитала находится в диапазоне 10–14%. Маржа операционной прибыли составляет примерно 30%.

Собственный капитал компании находится примерно на одном уровне, однако рыночная капитализация растёт. В этом заслуга как роста цены на акции, так и увеличения количества акций в обращении. За последние пять лет количество акций увеличилось на 15% — с 355 млн до 410 млн. На конец 2019 отчётного года чистый долг компании — 14,6 млрд долл., FFO (прибыль) — 2,25 млрд долл., таким образом отношение Долг/FFO составляет 6,5.

Компания торгуется примерно за два капитала.

Рис. 4. Диаграммы построены по данным EDGAR: WELL. Дивидендная история — по данным компании

Все упоминаемые в статье компании и ценные бумаги приведены исключительно для примера и не являются инвестиционной рекомендацией.

______________

В теории всё кажется простым и понятным — подводные камни всплывают, как правило, уже в процессе торговли. Чтобы минимизировать их количество, попробуйте для начала приумножить виртуальные деньги — откройте учебный счёт в «Открытие Брокер». И не забудьте подписаться на наши обновления, чтобы быть в курсе свежих статей — так вы сможете развиваться одновременно по всем направлениям!