FFO (Funds From Operations) — что это простым языком, расчет показателя средств от операционной деятельности

Что такое показатель FFO

Значение, область применения и порядок расчёта одного из ключевых индикаторов результативности управления недвижимостью
Кандидат экономических наук

Одним из ключевых индикаторов результативности управления недвижимостью является показатель средств от операционной деятельности (FFO) — Funds From Operations. Этот показатель отображает сумму денежных потоков, генерируемых деятельностью компании в сфере недвижимости. В основном он используется для оценки эффективности фондов, специализирующихся на управлении недвижимостью — Real Estate Investment Trust (REIT).

Как рассчитывается FFO

Данный показать введён в действие Национальной ассоциацией инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) и формулируется как чистая прибыль плюс износ и амортизация находящейся в управлении недвижимости за исключением прибыли от продаж.

Формула для расчёта показателя:

FFO = ЧП + Износ + Амортизация — ПР, где:

  • ЧП — чистая прибыль за период;

  • Износ и амортизация — обесценение материальных и нематериальных активов, находящихся в собственности компании;

  • ПР — прибыль от продажи собственности.

Пример. Анализируемый REIT имеет следующие показатели:

  • ЧП = 100 млн долл.;

  • сумма амортизации и износа = 30 млн долл.;

  • сумма средств, полученных от реализации недвижимости = 50 млн долл.

Тогда FFO составит: 100 + 30 — 50 = 80 млн долл.

Все показатели, требующиеся для расчёта FFO, в обязательном порядке содержатся в финансовой отчётности REIT, также в ней публикуется и сам показатель.

Рис. 1. Показатель FFO в отчётности. Источник: годовой отчёт калифорнийского REIT Prologis (PLD) за 2019 год
Рис. 1. Показатель FFO в отчётности. Источник: годовой отчёт калифорнийского REIT Prologis (PLD) за 2019 год

Дополнительно компании рассчитывают FFO на акцию и другие показатели, связанные с FFO, самым популярным из которых является AFFO — скорректированные операционные средства. Обычно для его расчёта из FFO вычитают периодические затраты, используемые для поддержания качества недвижимости и прибавляют рост арендной платы. Но общеупотребительной формулы AFFO нет, и у разных REIT его значение может отличаться в зависимости от их методик бухгалтерской отчётности.

Применение FFO

Смысл расчёта FFO — выделить денежные средства, которые связаны именно с управлением недвижимостью. Помимо этого, он помогает отобразить рост стоимости многих объектов недвижимости со временем, а не её уменьшение из-за списания амортизации.

Показатель FFO на акцию (P/FFO) для REIT является аналогом показателя P/E (прибыль на акцию) для компаний других секторов. Существует даже индекс, сравнивающий качество REIT по этому отношению.

Рис. 2. Сравнение REIT на основе показателя FFO на акцию. Источник: Сайт REITNotes.com
Рис. 2. Сравнение REIT на основе показателя FFO на акцию. Источник: Сайт REITNotes.com

Помимо оценки REIT, показатель FFO и его производные применяются при присвоении кредитных рейтингов нефинансовым компаниям. Например, рейтинговое агентство АКРА применяет FFO, понимаемый как операционный денежный поток до изменения оборотного капитала, выплаты процентов и налогов, для сравнения эмитентов из различных отраслей экономики.

Итак, показатель FFO используется для оценки результативности фондов, занятых в сфере управления недвижимостью, — REIT. О возможностях вложений российских инвесторов в эти фонды мы уже писали в «Открытом журнале».