Меню
Меню

Что такое эскроу-счета, и как они работают?

Разбираемся с нововведениями в секторе жилищного строительства
Алексей Шемякин
Частный инвестор

С 1 июля 2019 года вступили поправки в законодательство о долевом строительстве, целью которых является защита прав дольщиков. На первый взгляд, всё довольно просто: дольщик не перечисляет деньги за строящееся жильё непосредственно застройщику, а вносит их на специальный эскроу-счёт. На этом счёте деньги хранятся до того момента, пока строящийся дом не будет сдан в эксплуатацию. И только после завершения строительства застройщик сможет получить эти деньги. Предполагается, что само строительство будет осуществляться за счёт проектного финансирования.

Казалось бы, нововведения защищают дольщиков от недобросовестных строителей: если что-то пойдёт не так, то всегда есть возможность вернуть свои деньги. Давайте разбираться, действительно ли это так.

Отношения дольщиков и застройщиков регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Далее по тексту, если не оговорено иное, отсылки будут идти именно к этому закону.

Обязательство использования эскроу-счетов

Первое, в чём нужно разобраться, является ли использование эскроу-счетов строго обязательным для застройщиков. В ст. 3 п. 1.2 сказано, что не обязательно. При желании строительная организация может привлекать средства дольщиков напрямую без посредников при условии обязательного отчисления средств в некий компенсационный фонд. Звучит так, что в этот фонд попадёт лишь небольшая часть средств, и в случае банкротства застройщика участники долевого строительства смогут рассчитывать на компенсацию за счёт средств этого фонда. Компенсационный фонд должна формировать публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (ст. 23.2) — структура, созданная Российской Федерацией. Теоретически, если застройщик не исполняет свои обязательства, то за счёт средств фонда дольщики могут получить возмещение. Но для этого застройщик должен быть признан банкротом по решению арбитражного суда (см. Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 218-ФЗ, ст. 13). Чтобы признать строительную организацию банкротом, может потребоваться длительное время, в некоторых случаях — несколько лет. Однако получение возмещения за недостроенное жильё не единственный вариант развития событий. Есть варианты, когда недострой будут достраивать. Для уточнения деталей смотрите ФЗ «О публично-правовой компании...». 

Механизм работы эскроу-счетов

Что же из себя представляют эскроу-счета? На первый взгляд может показаться, что это «общий котёл», в котором аккумулируются средства дольщиков. На самом деле для каждого дольщика заводится отдельный эскроу-счёт, на котором хранятся средства до завершения строительства. Для получения более детальной информации об этом виде спецсчетов стоит обратиться к Гражданскому Кодексу, ст. 860.7–860.10.

Приятной особенностью эскроу является то, что он неприкосновенен. Единственные операции, доступные с этим спецсчётом, — открытие и закрытие. Банк не может использовать средства на эскроу или получать какое-либо вознаграждение за ведение такого счёта. Проценты также не начисляются. Фактически внесение денег на такой счёт равносильно хранению денег в банковскую ячейку. Следует отметить право владельца эскроу-счёта закрыть его в любой момент и получить свои деньги — для этого нужно расторгнуть договор долевого участия в строительстве либо отказаться от него в одностороннем порядке. Однако договор долевого участия может содержать некоторые пункты, которые помешают это сделать.

Хорошей защитой средств дольщиков от долгостроя являются сроки действия эскроу-счёта. Они не могут превышать запланированный срок ввода в эксплуатацию более чем на шесть месяцев (см. ст. 15.5). Если за это время застройщик не предоставил в банк документов, подтверждающих завершение строительства, то эскроу-счёт закрывается по истечении срока (ст. 860.10 Гражданского кодекса), а дольщик получает назад свои деньги. С другой стороны, в Гражданском кодексе существует оговорка «если иное не предусмотрено договором эскроу». То есть в договоре вполне может быть прописан пункт мелким шрифтом про автопролонгацию или что-то в этом роде. Внимательно читайте договор эскроу, когда будете его подписывать.

Финансирование долевого строительства при помощи механизма эскроу-счетов — право, но не обязанность застройщика. Если застройщик выбирает механизм отчислений в компенсационный фонд, то положение дольщика не намного лучше, чем до внесения изменений в законодательство.

Перед подписанием договора долевого строительства убедитесь, что вы понимаете, какой механизм использует застройщик — эскроу или взносы в компенсационный фонд. Помните о том, что в случае использования спецсчетов у вас практически всегда есть возможность забрать свои деньги, в то время как при использовании взносов в компенсационный фонд вам остаётся лишь уповать на то, что недвижимость будет достроена в срок — ваши деньги будут на счетах застройщика, а он сможет распоряжаться ими по своему усмотрению.