Меню
Меню

Что не так с теориями удорожания недвижимости?

И почему необходимо тщательно фильтровать новости
Дмитрий Маслов
Дмитрий Маслов, аналитик, блогер

Если собрать все новости о рынке недвижимости, доступные в СМИ, все статьи, мнения экспертов, обзоры и ссылки на статистику, и убрать из них «воду», то в сухом остатке мы получим всего два слова: «квартиры дорожают».

Недвижимость всегда дорожает. По крайней мере, мы всюду слышим об этом. Что бы ни происходило в стране — экономический бум, кризис, падение или рост реальных доходов, рост или снижение курса доллара, законодательные новшества, строительство метро, реновация — всегда и неизменно это приводит к росту цен на жильё. При многократном повторении этой нехитрой максимы у большинства обывателей отключается всякая способность критически мыслить. То, что они сами не могут продать свою «дорожающую» недвижимость, вынуждены снижать ценники или вовсе снимать объект с продажи, никого не смущает. Досадное недоразумение или банальное невезение, а вообще — квартиры всегда дорожают.

Забавно наблюдать, как систематически приуменьшаются, или, по крайне мере, не акцентируются показатели потребительской инфляции, а вот про рост цен на квартиры так не скажешь. Если растут цены на бензин или продукты питания, это вызывает всеобщее возмущение, а если на недвижимость — вроде всё хорошо. 

Зачем это делается?

Очевидный ответ: чтобы люди несли свои деньги на этот рынок. Казалось бы, согласно закону спроса при росте цены спрос падает, то есть растущие цены на обычный товар отпугивают покупателей. Но только не покупателей недвижимости! Не стоит забывать, что недвижимость — это ещё и финансовый актив, а не только потребительское благо, и стандартный закон спроса-предложения тут не работает.

Но ещё более важно формирование ожиданий, что цены вырастут. Именно это, по мнению тех, кто запускает информационные (дезинформационные) волны, должно побудить людей быстрее расстаться с деньгами, чтобы купить якобы дорожающий продукт. И расчёт не лишён оснований.

Чтобы понять, в чём смысл искажения информации, просто представим, что СМИ бы вели себя иначе. Что бы тогда произошло?

Недвижимость перестали бы покупать инвесторы (точнее спекулянты) в расчёте на выгодную перепродажу. Недвижимость перестали бы покупать люди, берущие ипотечные кредиты (при стагнирующих и тем более падающих ценах на квартиры аренда значительно привлекательнее ипотеки). Многие консервативные покупатели также решили бы повременить (зачем торопиться, если через несколько лет можно взять дешевле).

На рынке остались бы лишь те, кто берёт для себя. Как видно, эта группа покупателей слишком небольшая, чтобы спроса с её стороны хватило для выкупа всех новостроек.

Кому это нужно?

К сожалению, практически всем, кроме тех самых немногочисленных обычных покупателей.

Это одна из причин, почему в игру «квартиры дорожают» играют многие. А именно. Застройщики. Их интерес очевиден. Чем больше торопятся покупатели, тем выше выручка, маржа и прибыль. Риелторы и агентства недвижимости. Им без разницы, какие цены, но им нужен поток покупателей, который создаётся путём искусственного ажиотажа. Банки. Ипотечная пирамида работает только при постоянно растущих ценах на недвижимость. Если покупатели заподозрят, что цены могут снизиться, это обрушит рынок, стоимость залогов упадёт, и у банков будут большие неприятности. Государство. Растёт налогооблагаемая база. Кроме того, принято считать, что за счёт мультипликационного эффекта бум в строительстве передаётся на другие сектора экономики. Собственники квартир, включая ипотечников. Они заинтересованы, чтобы стоимость их активов росла. 

Способы дезинформации

1. Фейковые новости, вброс специальных страшилок, даже нагнетание паники в СМИ.

Поскольку большинство обывателей не обременены экономическим образованием, то совершенно не обязательно подавать им сложный аналитический материал или вообще соблюдать какую-то правдоподобность. Расчёт на то, что сработает эффект самосбывающегося прогноза. Достаточно внушить людям, что цены вырастут, люди понесут деньги на рынок недвижимости — и цены действительно вырастут, потому что люди принесли деньги.

Как это работает.

  • Акцентируется внимание на рисках в финансовой сфере («у банков отзывают лицензии, депозиты слишком рискованные, то ли дело — квартиры»).

  • Новости об изменениях в ипотечных ставках всегда подаются в нужном ключе (если ипотечная ставка снижается, то «жильё стало доступнее, надо брать»; если растёт, то «жильё может стать недоступным, надо брать»).

  • Муссируется тема неблагоприятных изменений в законе о долевом строительстве («отмена долевого строительства приведёт к росту цен на квартиры»).

  • Население пугают, что рост материалов приведёт к росту цен на квартиры («кирпич и арматура подорожала, ждите роста цен на квартиры»).

И так далее.

2. Подмена понятий.

Например, «квартирами» называют недостроенную недвижимость, а «ростом цен» — снижение дисконта по мере приближения даты ввода здания в эксплуатацию. Немногие понимают, что цены на новостройки ведут себя принципиально иначе, чем на готовое жильё. Дисконт на новостройку (к цене готовой квартиры) отражает плату застройщика инвестору за пользование его деньгами. Чем меньше остаётся времени до ввода здания в эксплуатацию, тем меньше дисконт. По этой причине новостройки всегда растут в цене по мере строительства. К удорожанию недвижимости это никакого отношения не имеет.

Аналогично, никакого роста цены жилья при переходе на эскроу-счета, которым так любят пугать в прессе, не произойдёт. Возможно, речь идёт о сокращении платы инвестору за пользование его деньгами. Опять-таки не квартиры подорожают, а дисконт на новостройки (которые ещё не являются жильём) уменьшится.

Разумеется, никому не интересно разъяснять такие тонкости, зато можно заявить, что вся недвижимость подорожает.

3. Игнорирование инфляции (обесценения денег).

Повсеместно встречающийся приём. Этим грешат даже вполне респектабельные информационные порталы. Цены на квартиры считаются в рублях. Проблема в том, что сам рубль перманентно теряет в своей покупательской способности. Это не квартиры дорожают, а рубль дешевеет. Особенно чудовищная ошибка возникает на длительных интервалах времени. Если квартира стоила в 2007 году 3 млн руб., а сегодня стоит 3,3 млн руб., то это не значит, что она подорожала на 10%. Наоборот, она подешевела примерно на 45% (если принять накопленную инфляцию в 100% за эти годы).

Такая странная «забывчивость» относительно инфляции неслучайна. Дело в том, что реальные цены на недвижимость в России практически непрерывно падают с 2008 года, и без спасительного ослабления рубля обосновать хоть какой-то рост цен крайне затруднительно.

4. Частные случаи выдаются за общее правило.

Особенно любят ссылаться на частный опыт люди, купившие недвижимость ранее. Так они хотят убедить себя и окружающих, что не прогадали.

С точки зрения логики никакое частное утверждение не доказывает общее правило. Всегда можно сослаться на некий пример, когда квартира была продана дороже, чем покупалась. В крайнем случае, историю можно придумать. Всё равно проверить, как оно было на самом деле, невозможно.

5. Взятие нужного периода для сравнения.

Ни один актив не может дорожать или дешеветь непрерывно (кто торговал на фондовом или валютном рынке, прекрасно это понимают), поэтому всегда найдутся периоды, когда тренд положителен.

  • Очень короткий период («цены на квартиры с января 2019 по апрель 2019 выросли на 5%»).

  • Слишком длинный («с 2000 года цены на квартиры в России выросли в десять раз»).

  • Единичный период в прошлом, когда актив подорожал («я купил квартиру в Москве в 2002 году за 40 тыс. долл., а через пять лет продал её за 200 тыс.»).

6. Выбор правильных аргументов.

Цена на недвижимость — равнодействующая множества факторов. Одни могут работать в сторону роста цен, другие, наоборот. Нечистые на руку эксперты из всей массы новостей выбирают только те, которые подтверждают их тезис, а другие старательно игнорируют.

Например, вырос курс доллара. Аналитики вещают, что ожидается повышенный спрос на недвижимость со стороны держателей валютных депозитов. При этом они «забыли», что ослабление валюты приводит к сокращению покупательной способности населения и, соответственно, к падению спроса и цен на недвижимость. Причём второй фактор, скорее всего, перевесит первый (мало у кого есть долларовые депозиты, а вот груз инфляции почувствуют все). Но кого это волнует?

Последствия

Систематическая дезинформация на рынке недвижимости — это проблема не только частного инвестора, который рискует сделать неправильный выбор. Это проблема всей экономики.

  1. Пузыри в недвижимости

    Цены, при всём желании, не могут расти вечно. Искусственно созданный ажиотаж способствует временному росту цены. А дальше что? Либо придётся постоянно нагнетать спрос, чтобы не дать пузырю лопнуть, либо — падение цен и банкротство всего сектора.

  2. Исчерпание спроса

    Чем больше недвижимости куплено сегодня, тем меньше останется для удовлетворения спроса завтра. Люди, которые приобрели ненужное, всё равно его продадут, добавив импульс к обрушению рынка.

  3. Обыватели уже не реагируют на истерику в СМИ

    В игре под названием «квартиры дорожают» приходится постоянно повышать ставки. Поэтому страшилки становятся всё более устрашающими, а истерика всё более истеричной. На спокойную подачу материала уже никто не реагирует.

  4. Мусор в информационном пространстве 

    Ложные новости приводят к тому, что полезных материалов о недвижимости становится крайне мало.
Что делать частному инвестору

Отличить, где сознательно выстроенная манипуляция, а где просто массовое заблуждение, бывает непросто. Но общее у всех фейковых новостей одно: они побуждают нас к неправильным и нелогичным действиям. Бороться с этим непросто, и поэтому грамотный инвестор, должен уметь:

  • тщательно фильтровать входящую информацию, иметь в виду, что 90% материалов о недвижимости — откровенный мусор;

  • видеть скрытые манипуляции в тексте;

  • самостоятельно искать и находить информацию;

  • принимать решение самостоятельно, рассчитывать на свой опыт, логику и здравый смысл.