Обзор строительной отрасли в России 2020–2022: прошлые успехи и новые вызовы

Какие факторы влияют на состояние отрасли в целом и что ждёт крупнейших российских девелоперов

2021 год стал одним из самых плодотворных для строительной отрасли в России. Согласно данным Правительства РФ, за прошлый год было введено 92,6 млн м2 жилья, что является абсолютным рекордом для страны и отрасли.

Рис. 1. Доклад Правительства РФ об итогах 2021 г. в строительном секторе и ЖКХ. Источник: сайт Минстроя России
Рис. 1. Доклад Правительства РФ об итогах 2021 г. в строительном секторе и ЖКХ. Источник: сайт Минстроя России

Согласно озвученным планам, правительство планирует к 2030 г. достичь ежегодных показателей ввода жилья на уровне не менее 120 млн м2. И для достижения этих целей уже сформированы необходимые предпосылки.

Рис. 2. Доклад Правительства РФ об итогах 2021 г. в строительном секторе и ЖКХ. Источник: сайт Минстроя России
Рис. 2. Доклад Правительства РФ об итогах 2021 г. в строительном секторе и ЖКХ. Источник: сайт Минстроя России

По итогам 2021 г. было выдано 1,9 млн ипотечных кредитов (+7% год к году) на общую сумму в 5,7 трлн руб. (+28% год к году) по средневзвешенной ставке в 7,5% годовых (-0,2 пп год к году). На новостройки было выдано 476 тыс. ипотечных кредитов (-2% год к году) на общую сумму 1,9 трлн руб. (+26% год к году) по средневзвешенной ставке в 5,9% годовых (-0,4 пп. год к году).

По динамике прироста ипотечных кредитов 2021 г. оказался не таким удачным, но в целом показатели оказались хорошими.

Рис. 3. Доклад Правительства РФ об итогах 2021 г. в строительном секторе и ЖКХ. Источник: сайт Минстроя России
Рис. 3. Доклад Правительства РФ об итогах 2021 г. в строительном секторе и ЖКХ. Источник: сайт Минстроя России

С 20 марта 2020 г. Московская биржа начала рассчитывать отдельный отраслевой индекс для отслеживания динамики в отрасли — Индекс строительных компаний, в расчётную базу которого вошли котировки четырёх публичных строительных компаний: Группы «Эталон», «Группа ЛСР», «ГК ПИК» и ГК «Самолёт».

С 2021 г. Индекс строительных компаний под тикером MOEXRE включён в состав отраслевых индексов Московской биржи.

Рис. 4. Динамика Индекса строительных компаний с 2020 г. Источник: сайт Мосбиржи
Рис. 4. Динамика Индекса строительных компаний с 2020 г. Источник: сайт Мосбиржи

Макроэкономические показатели отрасли в 2022 году

Строительная отрасль чувствительна к любому кризису. Поэтому, анализируя данный сегмент, важно изучить макроэкономические показатели в стране.

Ключевая ставка

В феврале 2022 г., на фоне санкционного давления, ключевая ставка была повышена до 20%, однако уже к июню опустилась до 9,5%.

Рис. 5. Динамика изменения ключевой ставки с 2013 г. Источник: данные ЦБ РФ
Рис. 5. Динамика изменения ключевой ставки с 2013 г. Источник: данные ЦБ РФ

Инфляция

Ожидаемая инфляция в 2022 г., по прогнозам ЦБ РФ, будет на уровне 18–21%.

Рис. 6. Основные параметры прогноза Банка России в рамках базового сценария. Источник: Вестник Банка России
Рис. 6. Основные параметры прогноза Банка России в рамках базового сценария. Источник: Вестник Банка России

Согласно опубликованному докладу Минэкономразвития «О текущей ценовой ситуации», инфляция незначительно замедлилась: с 17,83% в апреле до 17,1 и 17,02% в мае и начале июня соответственно. Однако причиной этого стало снижение потребительского спроса, что является негативным фактором для развития экономики страны в целом.

Динамика стоимости жилья в 2020–2022 годах

Льготная ипотека, введённая Правительством России в 2020 г., фактически стала спасательным кругом для строительной отрасли, которая на фоне локдауна и сокращения спроса находилась в кризисной ситуации.

Однако резкий скачок спроса спровоцировал и рост средней стоимости квадратного метра жилья в новостройках — от 16 до 70%, за которой потянулись вверх и цены на вторичном рынке — от 12 до 89%, в зависимости от региона.

Рис. 7. Динамика роста цен в новостройках, 2020–2021. Источник: «Домклик»
Рис. 7. Динамика роста цен в новостройках, 2020–2021. Источник: «Домклик»
Рис. 8. Динамика роста цен на вторичном рынке, 2020–2021. Источник: «Домклик»
Рис. 8. Динамика роста цен на вторичном рынке, 2020–2021. Источник: «Домклик»

Росту стоимости жилья способствовали и возросшие издержки в отрасли на фоне нехватки кадров и значительное удорожание строительных материалов. Также одной из причин продолжения роста стоимости жилья уже в текущем году стало санкционное давление на строительную отрасль.

Согласно данным ассоциации «Национального объединения строителей», доля импортных составляющих в строительстве элитного жилья на 2022 г. равна почти 25%, в эконом- и комфорт-классе — 0–5%. На азиатских рынках идёт активный поиск новых поставщиков отделочных материалов, электроники и лифтов, которые ранее поставлялись из европейских стран. На этом фоне цены на отечественные строительные материалы выросли на 20–40%. С начала 2022 г. бетон подорожал на 15,4%, кровельный материал — почти на 40%, кирпич — на 34%.

Также цены на недвижимость продолжили свой рост и в I квартале 2022 г.: на первичную (строящуюся) недвижимость они выросли в среднем на 31,1% по сравнению с I кварталом 2021 г.

Сокращение ипотечного кредитования

Высокая ключевая ставка вынудила банки поднять ставки и по всем ипотечным продуктам — до 17–20% годовых по рыночным и до 9% по льготным. В отдельных банках можно было найти и более высокие проценты. На фоне экономического кризиса банки также ужесточили требования к ипотечным заёмщикам и стали отменять уже одобренные ранее кредиты по низким ставкам. Эти и другие факторы привели к резкому сокращению ипотечного кредитования в начале II квартала текущего года.

Так, по данным ЦБ РФ, в апреле 2022 г. произошло сокращение ипотечного портфеля (примерно –0,1%) после значительного роста около 2% в феврале-марте. При этом сокращение ипотечного кредита не фиксировалось с 2018 г.

Выдачи ипотечных кредитов уменьшились более чем в три раза — до 162 млрд руб. с 521 млрд руб. в марте, при этом произошло сжатие как рыночной (более чем в семь раз, во многом из-за прекращения выдач кредитов, одобренных по старым ставкам), так и льготной ипотеки (примерно в два раза — до 113 млрд руб. с 210 млрд руб.).

Рост средств населения на эскроу-счетах замедлился в три раза по сравнению с мартом текущего года — до 113 млрд руб., или +3,1% (+9,4% в марте), что также отражает падение темпов продаж жилья.

Как текущая экономическая ситуация отразилась на российских девелоперах?

Новые экономические условия в стране и геополитическая повестка внесли существенные коррективы в деятельность всех представителей строительной отрасли.

Опрос, проведённый межотраслевой ассоциацией саморегуляторов в области строительства и проектирования «Синергия», показал следующие результаты:

  • 40% респондентов были вынуждены прекратить строительство на отдельных объектах, так как производители приостановили отгрузки уже заказанных стройматериалов;

  • около 29% участников опроса отложили строительство недавно начатых объектов, так как все ресурсы направили на завершение почти готовых объектов;

  • для 25% опрошенных новые экономические условия никак не сказались на деятельности их компаний, все строительные работы выполняются по плану на всех объектах.

Для остальных респондентов самыми большими последствиями стали сокращение количества проектируемых объектов (3%), а также расторжение договоров на покупку дорогостоящего оборудования из-за значительного роста его стоимости (более 4% участников).

Сокращение ипотечного кредитования оказало серьёзное давление на девелоперов. По итогам 2021 г. до 79% всех купленных квартир в новостройках было приобретено с использованием ипотечных средств.

Доля ипотечных сделок

2018 г.

2019 г.

2020 г.

2021 г.

«ГК ПИК»

65%

66%

76%

76%

«Группа ЛСР»

54%

47%

64%

66%

Группа «Эталон»

н/д

н/д

н/д

н/д

ГК «Самолёт»

н/д

65%

73%

79%

Рис. 9. Доля ипотечных сделок среди девелоперов. Источник: итоговые отчётности компаний по МСФО

Публичные участники строительного рынка в России

ПИК СЗ

+9,95%

Etalon Group PLC

-18,57%

ГК Самолет

+10,27%

Группа ЛСР

-6,32%

На Московской бирже торгуются ценные бумаги четырёх российских девелоперов: «ГК ПИК» (PIKK), Etalon Group (ETLN), ГК «Самолёт» (SMLT) и «Группа ЛСР» (LSRG). Etalon Group — глобальные депозитарные расписки.

Рис. 10. Динамика изменения стоимости акций «ГК ПИК», ГК «Самолёт», Etalon Group и «Группы ЛСР», март 2019 — июнь 2022. Источник: TradingView
Рис. 10. Динамика изменения стоимости акций «ГК ПИК», ГК «Самолёт», Etalon Group и «Группы ЛСР», март 2019 — июнь 2022. Источник: TradingView

2020–2021 гг. стали удачными для ценных бумаг «ГК ПИК» и «Самолёта», котировки которых выросли более чем на 400% и 500% соответственно. Однако с сентября 2021 г. по настоящее время они почти полностью растеряли этот рост («ГК ПИК»: –62% с максимальных значений; «Самолёт»: –60%; «Эталон»: –56%; «Группа ЛСР»: –47%).

Рис. 11.1. Динамика изменения стоимости акций «ГК ПИК», 2020–2022. Источник: TradingView
Рис. 11.1. Динамика изменения стоимости акций «ГК ПИК», 2020–2022. Источник: TradingView
Рис. 11.2. Динамика изменения стоимости акций ГК «Самолёт», 2020–2022. Источник: TradingView
Рис. 11.2. Динамика изменения стоимости акций ГК «Самолёт», 2020–2022. Источник: TradingView
Рис. 11.3. Динамика изменения стоимости акций Группы «Эталон», 2020–2022. Источник: TradingView
Рис. 11.3. Динамика изменения стоимости акций Группы «Эталон», 2020–2022. Источник: TradingView
Рис. 11.4. Динамика изменения стоимости акций «Группы ЛСР», 2020–2022. Источник: TradingView
Рис. 11.4. Динамика изменения стоимости акций «Группы ЛСР», 2020–2022. Источник: TradingView

Ценные бумаги «Эталона» и «Группы ЛСР» даже в течение 2020–2021 гг. показывали слабую динамику, а сейчас торгуются ниже своих значений после размещения на Мосбирже.

Перспективы строительной отрасли и наиболее привлекательные акции

Строительство является важнейшей сферой экономики любого государства. Как показывает опыт 2020 г., государство уделяет этой отрасли повышенное внимание и готово оказать всю необходимую поддержку. Для этих целей с начала 2022 г. Правительство РФ выделило 163 млрд руб. и в случае необходимости планирует направить ещё дополнительные средства. Также разрабатывается ряд новых законодательных инициатив, призванных помочь строительной отрасли.

Драйверами для восстановления и роста отрасли станет снижение ключевой ставки и, как следствие, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам к уровням 2020–2021 гг.

С марта по июнь 2022 г. ключевая ставка уже снизилась более чем в два раза — с 20% до 9,5%. При этом ЦБ РФ не исключает дальнейшего снижения ставки в течение текущего года, что приведёт к снижению ипотечных ставок, а это хороший знак для строительной отрасли.

По оценкам Министерства финансов, ипотечный рынок уже показывает признаки восстановления после спада в апреле 2022 г. и в ближайшие месяцы может перейти к уверенному росту. Более того, Минфин ожидает, что объёмы выданной ипотеки на новостройки в 2022 г. могут превзойти рекордные показатели прошлого года.

Учитывая долгосрочные и среднесрочные перспективы строительной отрасли, ценные бумаги российских девелоперов, значительно просевшие с конца 2021 г., всё больше привлекают внимание инвесторов.

«Группа ЛСР», «ГК ПИК», «Эталон», «Самолёт» — акции какой компании выбрать?

Сравним компании по ключевым показателям и стоимостным мультипликаторам.

Введено в эксплуатацию, тыс. м2

2018 г.

2019 г.

2020 г.

2021 г.

«ГК ПИК»

1980

2024

2425

3036

«Группа ЛСР»

920

834

672

640

«Эталон»

479

622

540

421

«Самолёт»

218

554

236

701

Рис. 12. Объём введённого в эксплуатацию жилья. Источник данных: итоговые отчётности компаний по МСФО

По вводу жилья в эксплуатацию безусловным лидером является «ГК ПИК». Также впечатляет и динамика роста объёмов — за четыре года +53%. Также впечатляющая динамика роста и у «Самолёта»: более чем в 2,5 раза за четыре года. А вот у «Группы ЛСР» и «Эталона» объёмы ввода снижаются.

Договоры на продажу, млрд руб.

2018 г.

2019 г.

2020 г.

2021 г.

«ГК ПИК»

211

240

341

451

«Группа ЛСР»

90

84

95

96

«Эталон»

69

78

80

84

«Самолёт»

28

46

60

126

Рис. 13. Объём заключённых договоров на продажу. Источник данных: итоговые отчётности компаний по МСФО

По динамике заключения договоров на продажу жилья снова лидируют «ГК ПИК» и «Самолёт», а «Группа ЛСР» и «Эталон» — в числе отстающих.

Стоимостные мультипликаторы

P/E

P/S

Долг/EBITDA

«ГК ПИК»

6,85

0,86

2,86

«Группа ЛСР»

2,98

0,37

1,92

«Эталон»

6,79

0,23

2,17

«Самолёт»

21,3

1,5

5,6

Рис. 14. Стоимостные мультипликаторы компаний. Источник данных: итоговые отчётности компаний по МСФО

Если оценивать акции компаний по стоимостным мультипликаторам, то наиболее перекупленными являются бумаги ГК «Самолёт». Это связано с тем, что по итогам 2021 г. компания стала одной из самых быстрорастущих в строительной отрасли в России и рынок закладывал в котировки ожидание сохранения подобной динамики: в 2021 г. P/E «Самолёта» достигал значения 90.

Таким образом, фундаментально сильными выглядят ценные бумаги лидера рынка — «ГК ПИК». Вместе с тем динамика развития ГК «Самолёт» также заставляет задуматься о вложении в этот актив, учитывая возможные перспективы компании.

Что будет со строительной отраслью в России?

Несмотря на временные трудности, с которыми в очередной раз столкнулась строительная отрасль России, её перспективы выглядят положительными.

Господдержка, снижение ключевой ставки и рост объёмов ипотечного кредитования станут ведущими драйверами для оживления и роста строительного сектора. Вопрос лишь во времени формирования всех вышеописанных условий.

По мере оживления строительного сектора внимание инвесторов будет переходить и к ценным бумагам представителей рынка. Как правило, акции наиболее сильных и крупных участников первыми реагируют на положительные изменения настроений инвесторов. А следом уже сформировавшийся тренд перекидывается на ценные бумаги и более мелких отраслевых компаний.

Не является инвестиционной рекомендацией.

Коротко о главном

Еженедельная рассылка с лучшими материалами «Открытого журнала»

Подписаться

Частный инвестор, аналитик, автор блога о финансах и инвестировании
Откройте счёт прямо сейчас

Без минимальной суммы, платы за обслуживание и скрытых комиссий

Открыть счёт
Больше интересных материалов